Kategoria: Sopimus ja riita-asiat

Hyvä sopimus turvaa rakennusurakan onnistumista

Hyvän sopimuksen tekemisessä on tärkeää ja osapuolten edun mukaista varmistaa jo laatimishetkellä sen sisältö. Mitä harkitummin sopimuksia laadittaessa toimitaan, sitä varmemmin sopimuksen sisältö vastaa osapuolten yhteistä tarkoitusta. Jotta esimerkiksi urakan hintalappu ei sisältäisi lopuksi kovin suuria yllätyksiä, on sopimuksen laadintaan pysähdyttävä rasitteena olevasta kiireestä huolimatta.

Urakoiden onnistumisessa laadukkaalla sopimusneuvottelulla on siis olennainen merkitys. Tavoitteena sopimusneuvotteluissa tulisi olla tasapainoinen sopimus kokonaisuutena. Yleensä urakoihin valitaan sopimuskumppaniksi ennalta tunnettuja yrityksiä, joiden toimintatapa on tiedossa. Ongelmia syntyy varsinkin uusien yhteistyökumppaneiden kanssa, joiden näkemys urakan sisällöstä eroaa omasta näkemyksestä. Tietoa ei myöskään ole sopimuskumppanin tavasta toimia riitatilanteissa. On kummankin osapuolen etu selvittää yhdessä tilanne ja toimintatapa jo etukäteen.

Mitähän sitä tuli sovittua?

Ongelmatilanteessa katsotaan ensimmäiseksi sopimusta ja sen sanamuotoa. Löytyykö käsillä olevasta asiasta kohta sopimuksesta? Usein joudutaan pohtimaan kuitenkin sopimukseen otettuja ehtoja. Ehto tai maininta asiasta voivat kyllä sisältyä sopimukseen, mutta sen sanamuoto on jäänyt epäselväksi.

Täytyy muistaa että, kun osapuolet ovat ottaneet sopimukseen jonkin määräyksen, heidän voidaan olettaa tarkoittaneen poiketa tahdonvaltaisten oikeusnormien mukaisesta oikeustilasta. Kaikesta on siis hyvä sopia, myös YSE 1998 -yleisten sopimusehtojen käyttämisestä asiassa.

Mikäli sopimuksessa ei ole sovittu velvoittavasta asiakirjajärjestyksestä, sovelletaan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) järjestystä (13§). Sen mukaan YSE 1998 –sopimusehdot tulevat sovellettaviksi, kun asiaan ei löydetä ratkaisua itse urakkasopimuksesta tai urakkaneuvottelupöytäkirjoista. Usein urakkaneuvottelupöytäkirjoja ei edes ole. Valmisteluvaiheesta saattaa löytyä vain neuvottelijoiden omia muistiinpanoja.

Asian edetessä ainoa näyttö saattaa olla neuvotteluihin osallistuneiden henkilöiden muistikuvat. Riitatilanteessa tällaisissa tilanteissa saatetaan kuulla mukana olleita henkilöitä välimiesmenettelyssä tai oikeudessa. Tällöin joudutaan aina tulkitsemaan asiaa ja olosuhteita. On olemassa merkittävä riski siitä, että asiaa tulkitaan urakkakumppanin hyväksi. Täytyy muistaa, että sopimusvirheeseen vetoaja on velvollinen osoittamaan virheen olemassaolon. Tällöin täytyisi olla näyttöä siitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Vasta tämän jälkeen ratkaisua etsitään YSE 1998 –yleisistä sopimusehdoista. Jos niistä ei löydy ratkaisua, kertovat edellä mainitut ehdot seuraavan lähteen, mistä ratkaisua voidaan etsiä.

Osapuolten tarkoitus ja vakiintunut käytäntö

Jos asiakirjoista ei löydy ratkaisua ongelmatilanteeseen, on pyrittävä löytämään osapuolten yhteinen tahto tai tarkoitus. Tällöin merkitystä voi olla muun muassa sopimuksen valmisteluun liittyvällä kirjallisella materiaalilla, osapuolten lausumista saatavilla tiedoilla ja heidän toiminnallaan sopimussuhteen eri vaiheissa. Painoarvoa voidaan antaa myös alan vakiintuneille menettelytavoille. Huomionarvoista on, että epäselviä sopimusehtoja tulkitaan laatijansa vahingoksi.

Epäselvässä tilanteessa voidaan suosia tulkintaa, joka parhaiten vastaa alan yleistä käytäntöä. Mitä laajempi ja yhtenäisempi käytäntö, sitä vahvemmin voidaan puoltaa tulkintaa tällä perusteella. Kuitenkin, jos tulkintatilanteessa on käytettävissä materiaalia, joka osoittaa, että osapuolten yhteinen tahto on nimenomaisesti ollut poiketa yleisestä käytännöstä sopimuksella, on sopimuksen sisällöllä edelleen merkitystä.

Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Älä päästä laskuja ulosottoon!

Jos laskuja ei maksa, ne voivat päätyä ulosottoon. Maksamattomasta laskusta lähetetään ensin maksumuistutukset. Vasta maksumuistutuksien jälkeen maksamattomat laskut siirtyvät perintätoimiston käsiteltäviksi, joka lähettää velalliselle maksuvaatimuksen. Kuluttajalla on lain mukaan oikeus keskeyttää vapaaehtoinen perintä, jotta perintäkulut eivät lisääntyisi. Tällöin perintätoimiston on jatkettava perintää käräjäoikeudessa.

Suoraan ulosottokelpoisia ovat vain osa laskuista, kuten verot. Ne velkoja voi viedä suoraan ulosottoon ilman, että käräjäoikeus tutkisi saatavien oikeudellisuuden. Velkojan tulee kuitenkin muiden kuin suoraan ulosottokelpoisten saatavien osalta hakea käräjäoikeudelta haastehakemuksella päätöstä siitä, että lasku on pätevä, ja että velallisen tulee maksaa se. Jos laskua ei tässäkään vaiheessa maksa, velkoja on oikeutettu viemään asian ulosottoon.

Laskun siirryttyä ulosottoon tavoitteena on edelleen, että velallinen maksaisi laskun vapaaehtoisesti. Jos näin ei tapahdu, suoritetaan ulosmittaus velallisen tuloista tai omaisuudesta. Ulosmittaus kohdistuu useimmiten palkka-, eläke- tai elinkeinotuloon. Yleisesti ottaen kaikki omaisuus- ja varallisuuslajit ovat ulosmittauskelpoisia. Tavanomaiseen koti-irtaimistoon ulosmittaus ei kuitenkaan kohdistu.

Sovittelu riidanratkaisussa

Sovittelu on vakiinnuttanut asemaansa vaihtoehtoisena riidanratkaisukeinona. Sovittelun etuna perinteiseen tuomioistuinmenettelyyn on erityisesti sen edullisuus, yksinkertaisuus sekä joustavuus. Nämä seikat tekevät sovittelusta varteenotettavan vaihtoehdon silloin, kun riita on mahdollista sopia. Kehitys on ollut erittäin positiivista ja ihmiset osaavat yhä enemmän käyttää sovittelua asioiden ratkaisemisessa. Sovittelu on mahdollista käydä joko yksityisessä menettelyssä tai tuomioistuimessa tuomarin johdolla. Toimistostamme löytyy asiantuntijuutta molemmista.

Tuomioistuinsovittelu

Tuomioistuinsovittelu on mahdollista järjestää yleisissä tuomioistuimissa sellaisissa riita- ja hakemusasioissa, jotka voitaisiin muutenkin käsitellä tuomioistuimessa. Se voidaan aloittaa hakemuksesta tai osapuolten pyynnöstä, jos asia on jo valmiiksi vireillä tuomioistuimessa. Molempien osapuolten suostumus on kuitenkin menettelyn edellytys. Tuomioistuinsovittelussa sovittelijana toimii tuomari, jonka tehtävänä on auttaa osapuolia löytämään molempia tyydyttävä ratkaisu.

Sovittelun on oltava tarkoituksenmukaista. Riidan täytyy siis olla sellainen, että se on mahdollista sovitella. Liian riitaiset asiat eivät sovi tuomioistuinsovitteluun. Lopullisen päätöksen sovittelun aloittamisesta tekee tuomioistuin. Tuomioistuinsovittelulla pyritään ratkaisemaan osapuolten välinen riita sovinnollisesti. Jos osapuolet niin haluavat, tuomari voi vahvistaa sovinnon, jolloin se on täytäntöönpanokelpoinen. Sovintomenettelyssä laadittu sopimus on sitova muutenkin, mutta se ei kuitenkaan ole täytäntöönpantavissa ilman sovinnon vahvistamista.

Asian hoitaminen alkaa samalla tavoin kuin muukin riita-asian hoito: kartoitamme tilanteen ja sovimme tarvittaessa tapaamisen. Asian käsittely tulee edullisemmaksi ja nopeammaksi, koska asian saattaminen sovitteluun on yksinkertaisempaa, eikä se vaadi yhtä monta työtuntia verrattuna tilanteeseen, jossa sama asia vietäisiin riita-asiana käsiteltäväksi tuomioistuimeen.

Yksityinen sovittelu

Sovittelu voidaan järjestää myös tuomioistuimen ulkopuolella yksityisessä menettelyssä. Tuomioistuimen ulkopuolista sovittelua ovat esimerkiksi Suomen Asianajajaliiton sovintomenettely, jossa sovittelijoina toimivat asianajajat, sekä muut tätä vastaavat sovintomenettelyt. Toimistomme asianajaja Maria Puputti on asianajajaliiton hyväksymä sovittelija.

Tuomioistuimen ulkopuolinen sovittelu pohjautuu sopimusvapauden periaatteelle. Osapuolet voivat itse valita sovittelijan, joka ei kuitenkaan voi antaa osapuolia sitovia määräyksiä, vaan toiminta on vapaaehtoista. Yksityisessä sovittelumenettelyssä voidaan käsitellä riita-asioita, joissa sovinto on sallittu. Tällaisia asioita ovat esimerkiksi kiinteistö- ja remonttiriidat. Suomen Asianajajaliiton sovintomenettelyssä osapuolet sitoutuvat noudattamaan sovintomenettelysääntöjä, mutta menettelyn kulkua ei ole kuitenkaan yksityiskohtaisesti säännelty.

Osapuolet voivat vahvistaa sovinnon tuomioistuimessa täytäntöönpanokelpoiseksi myös silloin, kun sopimus on tehty tuomioistuimen ulkopuolisessa sovittelussa. Asian käsittely tulee huomattavasti edullisemmaksi ja on nopeampaa kuin tuomioistuimessa. Lisäksi osapuolet lähtökohtaisesti maksavat kulut puoliksi, mikä kohtuullistaa osapuolten kannettavaksi jääviä kustannuksia.

Huom! Olemme mukana sovittelun supersyksy-kampanjassa. Lue aiheesta lisää asianajajaliiton sivuilta osoitteesta https://asianajajaliitto.fi/asianajopalvelut/sovittelu-asianajajan-avulla/sovittelun-supersyksy/

Virhe kiinteistökaupassa

Kiinteistökauppaa koskeva laki, maakaari, määrittelee niin ostajan kuin myyjänkin velvollisuudet ja oikeudet kiinteistökauppaa tehtäessä. Lain mukaan myyjän on ennen kauppaa kerrottava varsin laajasti kiinteistön laadusta ja muista kaupan kohdetta koskevista asioista. Vastavuoroisesti laki asettaa myös ostajalle laajan selonottovelvollisuuden kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista.

Niin ostajan kuin myyjänkin kannattaa turvautua oikeudellisen asiantuntijan apuun mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ongelmatilanteiden välttämiseksi ja selvittämiseksi.

Kiinteistön virhe

Yleensä varsinkin omakotitalokiinteistössä suoritetaan ennen kauppaa kuntotarkastus. Tästä huolimatta ostaja voi myöhemmin olla sitä mieltä, ettei kaupan kohde vastaa sitä, mistä oli sovittu tai siinä on ilmennyt vikoja, joita ei ole lainkaan havaittu kuntotarkastuksessa. Virhe voi johtua myös myyjän antamasta väärästä tai harhaanjohtavasta tiedosta. Tällainen voi olla esimerkiksi virheellinen tieto rakenteista, pinta-alasta tai alueen kaavoituksesta.

Sen sijaan kiinteistön korkea ikä ja siitä johtuvat korjaustarpeet eivät kuulu myyjän virhevastuun piiriin, eikä niistä yleensä voi saada korvausta myyjältä. Nämä seikat on jo huomioitu kauppahinnassa. Ostaja ei voi olettaa, että esimerkiksi alkuperäistä 1960-luvun talon kattoa ei tarvitsisi uusia tai saman aikakauden pesuhuonetta päivittää vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia.

Kiinteistössä voi olla myös virhe, josta myyjä ei ole ollut lainkaan tietoinen kaupantekohetkellä. Tällöin puhutaan salaisesta virheestä. Myyjä voi joutua korvaamaan tällaisenkin virheen, vaikkei olisikaan tahallaan salannut mitään tietoa kiinteistöstä tai sen ominaisuuksista.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ennen kauppaa ostajan on huolellisesti tarkastettava kiinteistö ja tutustuttava myyjän kaupan kohteesta antamiin tietoihin. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita normaalissa kiinteistön tarkastuksessa tai josta ostajan voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Siten esimerkiksi normaalissa pintapuolisessa tarkastuksessa havaittavissa olevista puutteista ja virheistä on turha valittaa myyjälle. Toisaalta ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastustaan sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita, selvästi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalta ei voida edellyttää esimerkiksi rakenneavausten tekemistä, ellei kuntotutkimuksessa ole tullut esiin erityistä tarvetta siihen.

Virheestä ilmoittaminen

Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siitä johtuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa myyjän virhevastuu kestää pääsäännön mukaan viisi vuotta kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Jos reklamointia ei suoriteta oikea-aikaisesti, ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen ja saada siitä korvausta myyjältä.

Virheen seuraukset

Kaupan purku tulee kyseeseen yleensä vain silloin, kun kiinteistössä on virhe, jonka korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattuna huomattavat. Yleisin virheen seuraus on hinnanalennus, jonka avulla kiinteistön kauppahinta asetetaan tasolle, joka vastaisi virheellisen kiinteistön kauppahintaa. Hinnanalennuksen suuruutta määriteltäessä huomioidaan myös korjauksella saavutettava mahdollinen kiinteistön arvonnousu ja tasonparannus. Hinnanalennus onkin vain harvoin suoraan korjauskustannusten määrää vastaava summa.

Tuliko tilattua urakka? Saako sitä peruutettua?

Kuluttajatilaajan peruutettua tilauksen lähellä urakan aloittamista, on hän velvollinen korvaamaan urakoitsijalle peruutuksesta aiheutuneet vahingot. Jos siis peruutus tapahtuu esimerkiksi samalla viikolla, kun urakka oli suunniteltu aloitettavan, on kuluttajan korvattava kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännön mukaisesti aiheutuneet kulut urakoitsijalle.

Kuluttajansuojalain 9 luvun 1 §:n mukaan luvun säännökset koskevat esimerkiksi kuluttajan (tilaaja) ja elinkeinonharjoittajan (toimeksisaaja) keskinäisiä sopimuksia, joissa elinkeinonharjoittajalta on tilattu mm. rakennuksen, sen yhteyteen kuuluvan kiinteän rakennelman rakentaminen, korjausrakentaminen taikka taloudelliselta merkitykseltään huomattava asuinhuoneiston peruskorjaus tai -parannus (urakka).

Kuluttajansuojalaki rajoittaa urakoitsijan oikeutta saada sopimuksen mukaista korvausta sovitusta suorituksesta. KSL:n 8 luvun 30 §:n mukaan, mikäli toimeksisaaja purkaa sopimuksen tai jos tilaaja peruuttaa palveluksen, toimeksisaajalla on oikeus vastikkeeseen jo suoritetusta palveluksen osasta sekä toimenpiteistä, jotka on suoritettava sopimuksen purkamisesta tai peruutuksesta huolimatta.

Urakkasopimus on syytä tehdä huolella. Asiantuntijan kanssa sopimus läpikäyden voidaan riskit minimoida. Esimerkiksi peruutusehtojen merkityksen arviointi huomioiden käytännössä käsillä oleva urakka ja sen erityispiirteet, voidaan urakoihin liittyviä taloudellisia riskejä ja riitatilanteita ehkäistä.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

Hyvä sopimusneuvottelu takaa onnistuneen rakennusurakan


Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Mistä asuntokaupoissa riidellään?

Asuntokauppariidat ovat yleisiä ja samat virheet toistuvat vuodesta toiseen. Yleisimmät riidanaiheet ovat kosteus- ja homevauriot, rakennusvirhe, pinta-alavirhe, rakennuslupaan, kaavaan ja ympäristöön liittyvät virheet ja kreosootti. Useimmiten asuntojen myyjien ja ostajien riidat liittyvät juuri kosteusvaurioihin.

Asunnossa voidaan katsoa olevan virhe, jos se ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun tai asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä ennen kauppaa on antanut ja jotka ovat vaikuttaneet ostajan tekemään ostopäätökseen. Virhe on olemassa myös silloin, kun kaupan kohde salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä mihin ostajan on pitänyt varautua.

Ostajalla on selonottovelvollisuus. Ostajan on suoritettava rakennuksessa ainakin silmämääräinen tarkastus ja kiinnitettävä huomio näkyviin virheisiin. Mitä vanhempi rakennus, sitä tarkempi tarkastus. Ostajan kannattaa teettää tavallista tarkempi kuntoarvio, jos asunnon kunto arveluttaa yhtään. Lisäksi on hyvä tiedostaa, että vanha asunto edellyttää aina remontointia ainakin jossain vaiheessa.

Kauppakirjassa voidaan sopia vastuunrajoituksista. Vastuunrajoituslausekkeet ovat juridisesti sitovia vain yksilöitynä. Mikäli vastuu halutaan tosiasiallisesti rajoittaa, edellyttää se erittäin laajaa ja yksilöityä lauseketta.

Kosteus- ja homevaurioiden osalta pohdittavia seikkoja ovat muun muassa se, ylittyykö asumisterveysasetuksen toimenpideraja, onko todettu sisäilmayhteyttä ja todetaanko terveyshaittaa. Virheen korjaamisessa tulee pohdittavaksi korjaustapa ja korjauskustannukset. Toisaalta korjaus tarkoittaa yleensä käyttöiän pidennystä ja tasonparannusta, joka huomioidaan korvausvelvollisuutta vähentävänä seikkana.

Joka tapauksessa asuntokauppariidat tulevat helposti kalliiksi osapuolille ja heti alussa tulisikin miettiä laaja-alaisesti riskejä ja pyrkiä sovintoon kustannusten minimoimiseksi. Tässä onkin tarpeen ottaa avuksi näihin riitoihin erikoistunut asianajaja. Tällöin asiasta on saatavissa realistisin kuva ja asia tulee ratkaistua taloudellisesti edullisimmin.

Tutustu myös seuraaviin aiheeseen liittyviin artikkeleihimme:

Asunnon virhe
Käytetyn asunnon kauppa – Mistä virheestä voi saada korvausta?
Virhe kiinteistökaupassa

Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Vuokralainen – uhkaako häätö?

Asunnon vuokrasopimus sitoo sen osapuolia ja on voimassa joko määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana. Asuinhuoneiston vuokraukseen sovelletaan huoneenvuokralakia, josta käy ilmi sekä vuokranantajan että vuokralaisen velvollisuudet.

Vuokralaisen tärkein velvollisuus on maksaa vuokra sopimuksen mukaan. Usein vuokralainen kohtaa ongelmia vuokrasuhteessa silloin, kun hän ei syystä tai toisesta kykene maksamaan sopimuksen mukaista vuokraa. Maksuvaikeudet voivat yllättää ja vuokralaiselle saattaa tulla myös yllätyksenä vuokrasopimuksen irtisanominen ja häätö.

Lain mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen rikkoo merkittävästä sopimusta. Jos vuokralainen ei maksa vuokraa sovitussa ajassa, sopimus voidaan vuokranantajan toimesta purkaa heti ilman varoitusta.

Vuokranantajan on annettava vuokrasopimuksen purkamisilmoitus vuokralaiselle kirjallisesti ja todistettavasti. Siinä on ilmoitettava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta.

Edellä mainitussa tilanteessa vuokralainen voi vapaaehtoisesti muuttaa asunnosta määrättynä ajankohtana. Mikäli vuokralainen ei luovuta asunnon hallintaa vuokranantajan ilmoittamana ajankohtana, tämä voi vaatia tuomioistuimelta sopimuksen purkamista ja vuokralaisen häätöä.

Tällainen menettely on kuitenkin hyvin raskas ja pitkäkestoinen. Näin ei yleensä edes saavuteta vuokranantajan eikä vuokralaisen kannalta parasta mahdollista lopputulosta. Usein asioista yhteisesti sopiminen johtaa molempien kannalta parempaan lopputulokseen.

Vuokralainen voi ennakoida jo siinä vaiheessa, kun havaitsee vaikeuksia vuokranmaksussa. Silloin olisi hyvä olla yhteydessä vuokranantajaan ja pyrkiä neuvottelemaan mahdollisesta vuokran viivästymisestä. Silloin maksuviivästys ei tulisi vuokranantajalle yllätyksenä. Vuokranantaja voi olla tällaisessa tilanteessa hyvinkin joustava, kunhan saa siitä hyvissä ajoin tiedon. Näin tilanne ei luultavasti etene vuokrasopimuksen irtisanomiseen eikä häätöön.

Vuokrasopimusasioihin liittyvissä erimielisyyksissä on hyvä turvautua lakimiehen apuun, jolloin voidaan neuvotella sovinnollista ja molempia osapuolia tyydyttävää ratkaisua vuokralaisen ja vuokranantajan välillä. Käräjäoikeusprosessiin voi saada oikeusapua tai oikeusturvavakuutus voi kattaa kustannuksia. Nämä selvitämme aina ensimmäiseksi asiakkaan kanssa.


Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Käytetyn asunnon kauppa – Mistä virheestä voi saada korvausta?

Virheitä on monenlaisia

Käytetyssä asunnossa katsotaan olevan virhe ensinnäkin silloin, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Tämä ilmenee useimmiten siten, että asunto ei vastaa kauppakirjassa sovittua.

Laki velvoittaa myyjän oma-aloitteisesti antamaan tiedon sellaisista sekoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostajan ostopäätökseen. Myyjä tai hänen edustajansa ei saa antaa asunnosta virheellisiä tietoja ja oikeat tiedot on annettava ennen kaupantekoa. Näin ollen asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupan tekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on virhe myös siinä tapauksessa, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Myyjän on muun muassa ilmoitettava ostajalle tiedossaan olevat merkittävät viat ja puutteet, joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

Asunnossa on virhe myös silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää, kun otetaan huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Tällöin voidaan puhua niin sanotusta piilevästä eli salaisesta virheestä.

Käytettyä asuntoa ostettaessa asunnon ikääntyminen ja luonnollinen kuluminen täytyy ottaa huomioon kauppaa tehtäessä. Käytetyn asunnon kaupassa ostajan tarkastusvelvollisuus asunnon kunnon ja muiden ominaisuuksien suhteen korostuu. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi tullut huomata asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa.

Mikä virhe oikeuttaa korvaukseen?

Käytetyn asunnon kaupassa riidat koskevat useimmiten asunnossa ollutta salaista virhettä kuten kosteusvauriota tai sisäilmaongelmaa.

Arvioitaessa sitä, onko asunnossa salainen virhe, huomiota tulee kiinnittää useaan tekijään. Perimmäinen kysymys on se, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää. Tätä arvioidaan kaupan tekohetkellä vallinneiden olosuhteiden näkökulmasta. Erityistä merkitystä on asunnon iällä ja asunnossa mahdollisesti suoritetuilla peruskorjauksilla. Mitä uudemmasta asunnosta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ostaja voi perustellusti edellyttää. Jos kyseessä on iäkkäämpi asunto, ostajan on osattava varautua esimerkiksi kulumisesta johtuviin vikoihin ja korjaustarpeisiin, ellei asuntoa ole juuri kunnostettu. Lähtökohtaisesti ostajalla on oikeus edellyttää, että asunto vastaa kunnoltaan ja tasoltaan sitä, mikä on tavallista samalla alueella sijaitsevissa vastaavissa asunnoissa, jollei hänelle ole nimenomaisesti muuta ilmoitettu. Muun muassa näihin seikkoihin on kiinnitettävä huomiota arvioitaessa sitä, onko asunnossa salainen virhe.

Mikäli ostaja havaitsee myöhemmin esimerkiksi kylpyhuoneessa kosteusvaurion, on mahdollista, että tätä ei katsota virheeksi, joka oikeuttaisi hinnanalennukseen. Tämä perustuu siihen, että asunto-osakeyhtiöllä on lakiin perustuva yleinen kunnossapitovastuu. Yhtiöllä on velvollisuus korjata osakkaan hallinnassa olevien tilojen sisäosat, jos sisäosat ovat vaurioituneet rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Näin ollen ostajalle ei välttämättä aiheudu vaurion korjaamisesta suoranaisia kustannuksia, jotka oikeuttaisivat hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.    

Käytetyn asunnon kaupassa riidat ovat suhteellisen yleisiä ja jokaiseen riitaan liittyy omat erityispiirteensä, jotka on ratkaistava tapauskohtaisesti. Oikeudelliseen asiantuntemukseen tukeutuminen jo riidan alkumetreillä on usein tarkoituksenmukaista, jotta turhat kustannukset voidaan välttää.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

Asunnon virhe

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa


Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Rakennushankkeet

Rakennushankkeeseen ryhtyminen

Aina unelmien kotia ei löydy valmiina markkinoilta, vaan se täytyy rakentaa itse. Vaikka usein ehdottoman etusijan suunnittelussa saakin hankkeen tekninen toteutus, rakennuttajan tulisi heti ennen hankkeen alkua selvittää tarkoin hankkeesta aiheutuvat lakien ja asetusten asettamat vaatimukset ja rakentamiseen liittyvät vastuukysymykset.

Anna asiantuntijan auttaa!

Ota asiantuntija avukseksi, ennen kuin ongelmat kasvavat ylitsepääsemättömiksi.

Rakentamisessa tarvittavat luvat ja tontin hankinta

Rakentaminen vaatii lähes aina rakennusluvan, jonka myöntää paikallinen rakennusvalvontaviranomainen. Esimerkiksi asemakaava ja kunnan rakennusjärjestys voivat asettaa vaatimuksia siitä, millaisia rakennuksia tontille yleensäkään saa rakentaa.

Aina tonttia ostettaessa ei vielä tiedetä, saako sille rakentaa lainkaan tai ostajan suunnittelemalla tavalla. Tällöin kiinteistökauppa on syytä tehdä ehdollisena. Tontti voidaan myös vuokrata. Tällöin vuokrasopimuksen ehtoihin on syytä kiinnittää erityistä huomiota.

Rakentaisinko itse vai ostaisinko pakettitalon?

Hanke voidaan toteuttaa paikalla rakentaen tai talotehtaan toimituksena. Talotehtaita koskevat omat lakinsa, joissa kuluttaja saa erityistä suojaa esimerkiksi tilanteissa, joissa talotehdas ajautuu taloudellisiin vaikeuksiin kesken toimituksen. Rakensipa kummalla tavalla vain, sopimuskumppaneiden taloudelliseen tilaan ja kaikkiin tehtäviin sopimuksiin on kiinnitettävä aina erityistä huomiota rakennushankkeen riskien minimoimiseksi.

Rakennushankkeen toimijat – kuka vastaa ja mistä?

Maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa teknisille suunnitelmille ja niiden laatijoille omat reunaehtonsa ja kelpoisuusvaatimuksensa. Samoin rakennusluvan vaativassa hankkeessa on aina oltava nimetty vastaava työnjohtaja, joka vastaa rakennustyön kokonaisuudesta ja laadusta, sekä siitä että rakennustyö tehdään myönnetyn luvan mukaisesti lakeja ja asetuksia sekä hyvää rakennustapaa noudattaen.

Vaikka maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa esimerkiksi pääsuunnittelijalle, rakennesuunnittelijalle ja vastaavalle työnjohtajalle tietyt vastuuasemat ja tehtävät, hankkeeseen ryhtyvän on aina muistettava, ettei tämä tarkoita samaa kuin esimerkiksi ehdoton vahingonkorvausvelvollisuus myöhemmin löytyvän rakennusvirheen aiheuttaman vahingon vuoksi.

Mitä voi tehdä, jotta rakennushanke sujuisi suunnitellusti?

Oma koti on usein elämän kallein hankinta ja tämän vuoksi voi olla järkevää käyttää asiantuntija-apua rakentamiseen liittyvissä sopimusteknisissä asioissa. Muutoin rakennuttajalle itselleen voi syntyä yllättäviä vastuutilanteita esimerkiksi jonkun loukkaantuessa rakennustyömaalla tai urakoitsijan ajautuessa maksuvaikeuksiin. Oikein laaditut sopimukset edesauttavat myös sitä, että hanke valmistuu suunnitellussa aikataulussa ja budjetissa. Usein sopimustekninen ennakointi maksaa itsensä moninkertaisesti takaisin, kun mahdolliset ongelmatilanteet ja vastuuasiat on kartoitettu jo etukäteen.

Asunnon virhe

Asuntokaupassa vaihdannan kohteena on arvopaperi, joka tyypillisesti oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaa huoneistoa. Usein asuntokaupan molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä tehtyyn kauppaan. Aina näin ei kuitenkaan ole. Käytännössä ostajan kokema pettymys tai jopa tuntemus huijatuksi tulemisesta asuntokaupan yhteydessä käynnistää asuntokauppaa koskevan riita-asian. Näissä tilanteissa on hyvä turvautua lakimiehen apuun ja pyrkiä ensisijaisesti löytämään sovinnollinen ratkaisu osapuolten välillä.

Välillä käy niin, että kaupanteon jälkeen ostaja havaitsee asunnossa jonkin odottamattoman ongelman eli virheen. Laissa on erilliset virhesäännökset koskien uutena ja käytettynä myytävää asuntoa. Uuden asunnon kohdalla kyseessä voi olla virhe esimerkiksi, jos se ei täytä asetettuja rakennusmääräyksiä eikä rakentamista ole toteutettu hyvän rakentamistavan mukaisesti. Asunnon tulisi vastata sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on uuden asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Käytettynä ostetussa asunnossa voi olla virhe esimerkiksi, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Lisäksi, jos myyjä on ennen kaupantekoa tarkoituksella jättänyt antamatta ostajalle jonkin asuntoa koskevan oleellisen tiedon tai asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut. Nämä seikat ovat mahdollisesti vaikuttaneet ostopäätökseen. Asunnossa on myös virhe, jos asunto on ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on olettanut. Tässä luonnollisesti huomioidaan esimerkiksi asunnon hinta, ikä sekä kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset. Asunnon ostajalle on asetettu myös tiettyjä velvollisuuksia. Ostajaa sitoo ennakkotarkastusvelvollisuus, mikä tarkoittaa sitä, että ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kaupan tekoa. Vaikka tarkastus jätetään tekemättä, tämä velvoittaa ostajaa. Ostajan kannalta keskeisiä asuntoa koskevia asiakirjoja ovat ainakin isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys, joihin on syytä tutustua ennen ostopäätöstä.

Mikäli epäilet virhettä asunnossa, ota meihin yhteyttä! Autamme selvittämään virheen laajuuden sekä avustamme korvauksesta sopimisessa.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa


Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa