Kategoria: Sopimus ja riita-asiat

Vuokralainen – uhkaako häätö?

Asunnon vuokrasopimus sitoo sen osapuolia ja on voimassa joko määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana. Asuinhuoneiston vuokraukseen sovelletaan huoneenvuokralakia, josta käy ilmi sekä vuokranantajan että vuokralaisen velvollisuudet.

Vuokralaisen tärkein velvollisuus on maksaa vuokra sopimuksen mukaan. Usein vuokralainen kohtaa ongelmia vuokrasuhteessa silloin, kun hän ei syystä tai toisesta kykene maksamaan sopimuksen mukaista vuokraa. Maksuvaikeudet voivat yllättää ja vuokralaiselle saattaa tulla myös yllätyksenä vuokrasopimuksen irtisanominen ja häätö.

Lain mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen rikkoo merkittävästä sopimusta. Jos vuokralainen ei maksa vuokraa sovitussa ajassa, sopimus voidaan vuokranantajan toimesta purkaa heti ilman varoitusta.

Vuokranantajan on annettava vuokrasopimuksen purkamisilmoitus vuokralaiselle kirjallisesti ja todistettavasti. Siinä on ilmoitettava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta.

Edellä mainitussa tilanteessa vuokralainen voi vapaaehtoisesti muuttaa asunnosta määrättynä ajankohtana. Mikäli vuokralainen ei luovuta asunnon hallintaa vuokranantajan ilmoittamana ajankohtana, tämä voi vaatia tuomioistuimelta sopimuksen purkamista ja vuokralaisen häätöä.

Tällainen menettely on kuitenkin hyvin raskas ja pitkäkestoinen. Näin ei yleensä edes saavuteta vuokranantajan eikä vuokralaisen kannalta parasta mahdollista lopputulosta. Usein asioista yhteisesti sopiminen johtaa molempien kannalta parempaan lopputulokseen.

Vuokralainen voi ennakoida jo siinä vaiheessa, kun havaitsee vaikeuksia vuokranmaksussa. Silloin olisi hyvä olla yhteydessä vuokranantajaan ja pyrkiä neuvottelemaan mahdollisesta vuokran viivästymisestä. Silloin maksuviivästys ei tulisi vuokranantajalle yllätyksenä. Vuokranantaja voi olla tällaisessa tilanteessa hyvinkin joustava, kunhan saa siitä hyvissä ajoin tiedon. Näin tilanne ei luultavasti etene vuokrasopimuksen irtisanomiseen eikä häätöön.

Vuokrasopimusasioihin liittyvissä erimielisyyksissä on hyvä turvautua lakimiehen apuun, jolloin voidaan neuvotella sovinnollista ja molempia osapuolia tyydyttävää ratkaisua vuokralaisen ja vuokranantajan välillä. Käräjäoikeusprosessiin voi saada oikeusapua tai oikeusturvavakuutus voi kattaa kustannuksia. Nämä selvitämme aina ensimmäiseksi asiakkaan kanssa.


Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Käytetyn asunnon kauppa – Mistä virheestä voi saada korvausta?

Virheitä on monenlaisia

Käytetyssä asunnossa katsotaan olevan virhe ensinnäkin silloin, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Tämä ilmenee useimmiten siten, että asunto ei vastaa kauppakirjassa sovittua.

Laki velvoittaa myyjän oma-aloitteisesti antamaan tiedon sellaisista sekoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostajan ostopäätökseen. Myyjä tai hänen edustajansa ei saa antaa asunnosta virheellisiä tietoja ja oikeat tiedot on annettava ennen kaupantekoa. Näin ollen asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupan tekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on virhe myös siinä tapauksessa, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Myyjän on muun muassa ilmoitettava ostajalle tiedossaan olevat merkittävät viat ja puutteet, joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

Asunnossa on virhe myös silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää, kun otetaan huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Tällöin voidaan puhua niin sanotusta piilevästä eli salaisesta virheestä.

Käytettyä asuntoa ostettaessa asunnon ikääntyminen ja luonnollinen kuluminen täytyy ottaa huomioon kauppaa tehtäessä. Käytetyn asunnon kaupassa ostajan tarkastusvelvollisuus asunnon kunnon ja muiden ominaisuuksien suhteen korostuu. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi tullut huomata asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa.

Mikä virhe oikeuttaa korvaukseen?

Käytetyn asunnon kaupassa riidat koskevat useimmiten asunnossa ollutta salaista virhettä kuten kosteusvauriota tai sisäilmaongelmaa.

Arvioitaessa sitä, onko asunnossa salainen virhe, huomiota tulee kiinnittää useaan tekijään. Perimmäinen kysymys on se, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää. Tätä arvioidaan kaupan tekohetkellä vallinneiden olosuhteiden näkökulmasta. Erityistä merkitystä on asunnon iällä ja asunnossa mahdollisesti suoritetuilla peruskorjauksilla. Mitä uudemmasta asunnosta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ostaja voi perustellusti edellyttää. Jos kyseessä on iäkkäämpi asunto, ostajan on osattava varautua esimerkiksi kulumisesta johtuviin vikoihin ja korjaustarpeisiin, ellei asuntoa ole juuri kunnostettu. Lähtökohtaisesti ostajalla on oikeus edellyttää, että asunto vastaa kunnoltaan ja tasoltaan sitä, mikä on tavallista samalla alueella sijaitsevissa vastaavissa asunnoissa, jollei hänelle ole nimenomaisesti muuta ilmoitettu. Muun muassa näihin seikkoihin on kiinnitettävä huomiota arvioitaessa sitä, onko asunnossa salainen virhe.

Mikäli ostaja havaitsee myöhemmin esimerkiksi kylpyhuoneessa kosteusvaurion, on mahdollista, että tätä ei katsota virheeksi, joka oikeuttaisi hinnanalennukseen. Tämä perustuu siihen, että asunto-osakeyhtiöllä on lakiin perustuva yleinen kunnossapitovastuu. Yhtiöllä on velvollisuus korjata osakkaan hallinnassa olevien tilojen sisäosat, jos sisäosat ovat vaurioituneet rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Näin ollen ostajalle ei välttämättä aiheudu vaurion korjaamisesta suoranaisia kustannuksia, jotka oikeuttaisivat hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.    

Käytetyn asunnon kaupassa riidat ovat suhteellisen yleisiä ja jokaiseen riitaan liittyy omat erityispiirteensä, jotka on ratkaistava tapauskohtaisesti. Oikeudelliseen asiantuntemukseen tukeutuminen jo riidan alkumetreillä on usein tarkoituksenmukaista, jotta turhat kustannukset voidaan välttää.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

Asunnon virhe

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa


Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Rakennushankkeet

Rakennushankkeeseen ryhtyminen

Aina unelmien kotia ei löydy valmiina markkinoilta, vaan se täytyy rakentaa itse. Vaikka usein ehdottoman etusijan suunnittelussa saakin hankkeen tekninen toteutus, rakennuttajan tulisi heti ennen hankkeen alkua selvittää tarkoin hankkeesta aiheutuvat lakien ja asetusten asettamat vaatimukset ja rakentamiseen liittyvät vastuukysymykset.

Anna asiantuntijan auttaa!

Ota asiantuntija avukseksi, ennen kuin ongelmat kasvavat ylitsepääsemättömiksi.

Rakentamisessa tarvittavat luvat ja tontin hankinta

Rakentaminen vaatii lähes aina rakennusluvan, jonka myöntää paikallinen rakennusvalvontaviranomainen. Esimerkiksi asemakaava ja kunnan rakennusjärjestys voivat asettaa vaatimuksia siitä, millaisia rakennuksia tontille yleensäkään saa rakentaa.

Aina tonttia ostettaessa ei vielä tiedetä, saako sille rakentaa lainkaan tai ostajan suunnittelemalla tavalla. Tällöin kiinteistökauppa on syytä tehdä ehdollisena. Tontti voidaan myös vuokrata. Tällöin vuokrasopimuksen ehtoihin on syytä kiinnittää erityistä huomiota.

Rakentaisinko itse vai ostaisinko pakettitalon?

Hanke voidaan toteuttaa paikalla rakentaen tai talotehtaan toimituksena. Talotehtaita koskevat omat lakinsa, joissa kuluttaja saa erityistä suojaa esimerkiksi tilanteissa, joissa talotehdas ajautuu taloudellisiin vaikeuksiin kesken toimituksen. Rakensipa kummalla tavalla vain, sopimuskumppaneiden taloudelliseen tilaan ja kaikkiin tehtäviin sopimuksiin on kiinnitettävä aina erityistä huomiota rakennushankkeen riskien minimoimiseksi.

Rakennushankkeen toimijat- kuka vastaa ja mistä?

Maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa teknisille suunnitelmille ja niiden laatijoille omat reunaehtonsa ja kelpoisuusvaatimuksensa. Samoin rakennusluvan vaativassa hankkeessa on aina oltava nimetty vastaava työnjohtaja, joka vastaa rakennustyön kokonaisuudesta ja laadusta, sekä siitä että rakennustyö tehdään myönnetyn luvan mukaisesti lakeja ja asetuksia sekä hyvää rakennustapaa noudattaen.

Vaikka maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa esimerkiksi pääsuunnittelijalle, rakennesuunnittelijalle ja vastaavalle työnjohtajalle tietyt vastuuasemat ja tehtävät, hankkeeseen ryhtyvän on aina muistettava, ettei tämä tarkoita samaa kuin esimerkiksi ehdoton vahingonkorvausvelvollisuus myöhemmin löytyvän rakennusvirheen aiheuttaman vahingon vuoksi.

Mitä voi tehdä, jotta rakennushanke sujuisi suunnitellusti?

Oma koti on usein elämän kallein hankinta ja tämän vuoksi voi olla järkevää käyttää asiantuntija-apua rakentamiseen liittyvissä sopimusteknisissä asioissa. Muutoin rakennuttajalle itselleen voi syntyä yllättäviä vastuutilanteita esimerkiksi jonkun loukkaantuessa rakennustyömaalla tai urakoitsijan ajautuessa maksuvaikeuksiin. Oikein laaditut sopimukset edesauttavat myös sitä, että hanke valmistuu suunnitellussa aikataulussa ja budjetissa. Usein sopimustekninen ennakointi maksaa itsensä moninkertaisesti takaisin koska mahdolliset ongelmatilanteet ja vastuuasiat on kartoitettu jo etukäteen.

Asunnon virhe

Asuntokaupassa vaihdannan kohteena on arvopaperi, joka tyypillisesti oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaa huoneistoa. Usein asuntokaupan molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä tehtyyn kauppaan. Aina näin ei kuitenkaan ole. Käytännössä ostajan kokema pettymys tai jopa tuntemus huijatuksi tulemisesta asuntokaupan yhteydessä käynnistää asuntokauppaa koskevan riita-asian. Näissä tilanteissa on hyvä turvautua lakimiehen apuun ja pyrkiä ensisijaisesti löytämään sovinnollinen ratkaisu osapuolten välillä.

Välillä käy niin, että kaupanteon jälkeen ostaja havaitsee asunnossa jonkin odottamattoman ongelman eli virheen. Laissa on erilliset virhesäännökset koskien uutena ja käytettynä myytävää asuntoa. Uuden asunnon kohdalla kyseessä voi olla virhe esimerkiksi, jos se ei täytä asetettuja rakennusmääräyksiä eikä rakentamista ole toteutettu hyvän rakentamistavan mukaisesti. Asunnon tulisi vastata sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on uuden asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Käytettynä ostetussa asunnossa voi olla virhe esimerkiksi, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Lisäksi, jos myyjä on ennen kaupantekoa tarkoituksella jättänyt antamatta ostajalle jonkin asuntoa koskevan oleellisen tiedon tai asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut. Nämä seikat ovat mahdollisesti vaikuttaneet ostopäätökseen. Asunnossa on myös virhe, jos asunto on ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on olettanut. Tässä luonnollisesti huomioidaan esimerkiksi asunnon hinta, ikä sekä kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset. Asunnon ostajalle on asetettu myös tiettyjä velvollisuuksia. Ostajaa sitoo ennakkotarkastusvelvollisuus, mikä tarkoittaa sitä, että ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kaupan tekoa. Vaikka tarkastus jätetään tekemättä, tämä velvoittaa ostajaa. Ostajan kannalta keskeisiä asuntoa koskevia asiakirjoja ovat ainakin isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys, joihin on syytä tutustua ennen ostopäätöstä.

Mikäli epäilet virhettä asunnossa, ota meihin yhteyttä! Autamme selvittämään virheen laajuuden sekä avustamme korvauksesta sopimisessa.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa


Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa

Asuntokaupassa edellytetään tarkkaavaisuutta ostajan puolelta ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Milloin kaupanteon jälkeen menetetään mahdollisuus vedota virheeseen, joka olisi ollut mahdollista havaita jo ennen kauppakirjan allekirjoitusta?

Ostajaa sitoo asuntokaupassa ennakkotarkastusvelvollisuus, joka tarkoittaa sitä, että ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kaupan tekoa. Sama velvollisuus koskee niin asunto-osakkeiden kuin kiinteistöjen kauppaa. Pääsääntönä on, että laki velvoittaa, vaikka tarkastus jätettäisiin syystä tai toisesta tekemättä.

Millaisia tarkastustoimia sitten edellytetään ns. maallikolta? Ensinnäkin kaupan kohde tulee tarkastaa fyysisesti paikan päällä. Toiseksi tarkastus toteutetaan tavanomaisesti omin aistein havainnoiden sekä siinä laajuudessa kuin tiloihin on esteetön pääsy. Kolmanneksi ostajan on syytä perehtyä kaupan kohteen asiakirjoihin, kuten esimerkiksi kaupan kohteesta laadittuun kuntotarkastusraporttiin. Huomattavaa on, että koronakeväänä yleisesti markkinoidut etäyhteydellä toteutetut virtuaaliset asuntonäytöt, eivät välttämättä täytä ennakkotarkastuksen kriteereitä.

Ilman erityistä syytä ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta tarkistaa myyjän kohteesta antamien tietojen paikkansapitävyyttä, eikä ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Tällaisen erityisen syyn voi täyttää esimerkiksi katselmuksessa aistittu kosteuden haju tai kuntotarkastusraportissa mainittu kehotus teettää lisätutkimuksia, vaikka alapohjan kunnon selvittämiseksi. Tällöin ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos ei ole ymmärtänyt vaatia esimerkiksi kuntotarkastusraportissa suositeltujen lisätutkimusten teettämistä ennen kaupantekoa.

Pohditko parhaillaan asuntokauppaan liittyviä kysymyksiä? Vastaamme mielellämme asiassa herääviin lisäkysymyksiin.


Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Asuinhuoneiston vuokraus

Sivulla käymme vuokrausta läpi niin vuokralaisen kuin vuokranantajankin näkökulmasta

Vuokrasopimus sitoo sen osapuolia ja on voimassa joko määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana. Vuokrattaessa huonetta tai huoneistoa asumistarkoitukseen, tulee sovellettavaksi huoneenvuokralaki. Vuokrasopimuksen sitovuutta arvioidaan tehdyn vuokrasopimuksen ja muun mahdollisen todistelun sisällön perusteella.

Anna asiantuntijan auttaa!

Asiantuntijamme auttavat ja varmistavat, että etusi tulee huomioitua kaikissa asuinhuoneiston vuokraamiseen liittyvissä tilanteissa.

Vuokrasopimuksen tekeminen

Oikeudellisesti vuokrasopimuksessa on kyse varallisuusoikeudellisesta sopimuksesta. Suositeltavaa on tehdä sopimus aina kirjallisena, vaikka ilman konkreettisesta sopimustakin sovittu vuokraoikeus sitoo. Vuokrasuhteen muutokset kesken vuokrakauden on myös hyvä kirjata kirjallisena sopimukseen. Suullisesti sovitusta vuokrasopimuksesta on huomattava, että sen katsotaan syntyneen aina toistaiseksi voimassa olevana. Määräaikainen vuokrasuhde on tehtävä näin ollen aina kirjallisena.

Vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen vuokralaiselle siirtyy sopimuksen ehtojen mukaisesti vuokranantajalta asuinhuoneiston käyttö- ja hallintaoikeus. Käytäntönä pidetään vuokralaisen yksinoikeutta huoneistoon, eikä tällöin vuokranantajalla ole oikeutta sen käyttämiseen ilman erillistä sopimusta osapuolten välillä. Erityisestä perusteesta vuokranantajalla saattaa olla oikeus päästä huoneistoon myös ilman lupaa esimerkiksi huoneiston hoidon ja kunnon valvomista varten tai myyntitilanteessa oikeus näyttää huoneistoa ulkopuolisille.

Vuokran maksu ja määrä

Lain mukaan vuokra on maksettava viimeistään kuukauden toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, jos muuta ei vuokrasopimuksessa ole sovittu. Vuokranmaksukausi on lähtökohtaisesti kuukausi, mutta vuokra maksetaan aina osapuolten kesken sopimalta ajalta. Vuokrasopimuksessa voidaan sopia myös vuokran maksamisesta ennakkoon, mutta tällöin maksamiselle pitää olla erityinen syy, eikä ennakkoa voida maksaa enempää kuin kolmelta kuukaudelta etukäteen. Vuokran määrä perustuu sopimukseen ja sitoo sen osapuolia.

Vuokranantajalle saattaa tulla myöhemmin tarve kuitenkin korottaa vuokraa ja tavallista onkin, että vuokrasopimuksessa vuokra sidotaan kuluttajahinta- tai elinkustannusindeksin muutoksiin. Vuokran määrä ei saa kuitenkaan olla kohtuuton. Vuokravastikkeen ollessa joko kohtuuttoman korkea tai liian alhainen voi osapuolet saattaa arvioinnin tarvittaessa tuomioistuimen harkintaan.

Huoneiston jälleen- ja alivuokraus sekä väliaikainen luovuttaminen (esimerkkinä Airbnb:n vuokraus)

Jälleenvuokrauksella tarkoitetaan tilannetta, jossa vuokralainen vuokraa huoneiston edelleen yhdelle tai useammalle vuokralaiselleen. Huoneiston jälleenvuokraus on yleistynyt Airbnb:n kasvun myötä. Airbnb:llä tarkoitetaan lyhytaikaista vuokrausta, jolla koko huoneisto tai sen osa luovutetaan toisen käytettäväksi. Vuokralaisen jälleenvuokratessa huoneistoaan tarvitaan aina vuokranantajan lupa. Vuokranantajan näkökulmasta tämä lisää hänen velvollisuuksiaan, esimerkiksi ilmoittaa irtisanomisesta tai purkamisesta niin vuokralaiselle kuin jälleenvuokralaiselle.

Alivuokrauksella tarkoitetaan sitä, että vuokralainen luovuttaa vain osan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta eli vuokraa vastaan. Alkuperäinen vuokranantaja ei ole tämän vuokrasopimuksen osapuoli. Alivuokraus on jälleenvuokrauksesta poiketen mahdollista ilman vuokranantajan lupaa, mikäli siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Alivuokrausta ei voida siis pätevästi estää sopimalla siitä vuokrasopimuksessa. Alivuokrasuhteessa alkuperäinen vuokralainen toimii vuokranantajana alivuokralaiselleen ja on siten vastuussa huoneiston omistajalle alivuokralaisensa tekemisistä.

Vuokralaisella on mahdollisuus luovuttaa koko asuinhuoneisto toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla. Väliaikainen luovuttaminen on mahdollista tehdä enintään kahdeksi vuodeksi. Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen luovuttamista ilmoitettava asiasta vuokranantajalleen kirjallisesti. Vuokranantaja voi vastustaa luovutusta, mikäli sille on pätevä syy. Pätevänä syynä voidaan pitää esimerkiksi perusteltua syytä jo etukäteen olettaa, että luovutuksensaajan käyttäytyminen oikeuttaisi vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen. Jos asiasta syntyy riitaa, on vuokranantajalla mahdollisuus saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan.

Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen tai purkaminen

Vuokrasopimus päättyy tavallisesti vuokralaisen suorittamaan irtisanomiseen, joka ei vaadi mitään erityisiä perusteita. Lain mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi, joka lasketaan alkavaksi sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen suoritettiin, jos asiasta ei ole sovittu toisin. Vuokralaisen irtisanomisaikaa ei voida kuitenkaan sopimuksella pidentää.

Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen, joka on ollut voimassa vähintään vuoden, on irtisanomisaika lain mukaan vähintään kuusi kuukautta. Mikäli vuokrasuhde on kestänyt vähemmän, irtisanomisaika lyhenee kolmeen kuukauteen. Välitöntä irtisanomissuojaa saadakseen vuokralaisen on vielä vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista nostettava irtisanomisen tehottomaksi julistamista koskeva kanne tuomioistuimessa. Vuokranantajan irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi. Tämä on mahdollista, jos tuomioistuin harkitsee vuokralaisen olosuhteen huomioon ottaen irtisanomista pidettävän kohtuuttomana, eikä irtisanomiseen ole ollut hyväksyttävää syytä. Välillistä irtisanomissuojaa vuokralainen voi vaatia vielä kolmen vuoden kuluttua vuokrasuhteen päättymisestä. Tällöin tuomioistuimen harkintaan voi tulla se, onko vuokrasuhde päättynyt hyvän tavan vastaisena.

Vuokralaisella on oikeus myös purkaa vuokrasopimus päättyväksi välittömästi, jos vuokralaisen, hänen kanssaan samassa taloudessa asuvan tai palveluksessa olevalle aiheutuu terveydelle ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä. Vuokralaisella on lisäksi oikeus purkaa sopimus muun muassa silloin, jos huoneiston hallinnan luovutus viivästyy olennaisesti tai vuokranantaja laiminlyö olennaisen puutteen korjaamisen. Purkamisilmoitus on annettava vuokranantajalle kirjallisesti, siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vastaavasti vuokralaisen vuokrasopimus, jos vuokralainen rikkoo vuokrasopimusta. Mikäli vuokralaisen menettelyllä on ollut vain vähäinen merkitys, ei sopimusta voida purkaa. Vuokralaisen laiminlyödessä vuokranmaksun säädetyssä tai sovitussa ajassa tai luovuttaessa hallintaoikeutensa vuokranantajan tietämättä toiselle, sopimus voidaan vuokranantajan toimesta purkaa heti ilman varoitusta. Laki luettelee varoitusta vaativat purkamiseen oikeuttavat vuokralaisen menettelyt, jolloin vuokralaisella on vielä mahdollisuus oikaista käytöksensä. Mikäli näin käy, ei vuokranantajalla ole enää oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.

Varoitusta edellyttäviä purkamisperusteita ovat seuraavat:

  • huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin sopimusta tehtäessä on edellytetty;
  • vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
  • vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai
  • vuokralainen rikkoo huoneistossa, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Purkamisilmoitus on annettava vuokralaiselle kirjallisesti ja todistettavasti. Ilmoituksesta on käytävä ilmi purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta. Jos vuokralainen ei noudata purkamisilmoitusta, eikä luovuta asunnon hallintaa vuokranantajan ilmoittamana ajankohtana, vuokranantaja voi vaatia tuomioistuimelta sopimuksen purkamista ja vuokralaisen häätöä.

Työasiat

Useat meistä toimivat elämänsä aikana niin työntekijän eli palkansaajan kuin työnantajan eli palkanmaksajan rooleissa. Kaikkiin työpaikalla oleviin rooleihin ammattialasta riippumatta liittyy tiettyjä oikeuksia ja velvollisuuksia, joihin työoikeus antaa vastauksia. Keskeisin työoikeuden säännös on työsopimuslaki, joka säätelee muun muassa työsopimuksen laatimista ja työsuhteen keskeisiä ehtoja, kestoa sekä päättämistä. Työsopimuksessa ei voida sopia lain säännöksiä heikommista ehdoista. Laki antaa suojaa niin työntekijälle kuin työnantajallekin. Riita syntyy, kun on näkemysero esimerkiksi lain tai työsopimuksentulkinnasta tai työsuhteen päättämisen perusteista.

Työntekijän oikeudet ja velvollisuudet

Työntekijän yksi tärkeimmistä oikeuksista on oikeus työehtosopimuksen mukaiseen palkkaan ja muihin työehtoihin. Työntekijällä onkin lain mukaan oikeus aina vähintään tavanomaiseen ja kohtuulliseen palkkaan. Oikeus ammatilliseen järjestäytymiseen sekä terveelliseen ja turvalliseen työympäristöön ovat myös työntekijälle kuuluvia oikeuksia. Työntekijällä on oltava oikeus laissa säädettyihin perhevapaisiin ja oikeus saada työstään vapaaksi sairasvakuutuslain mukaiset äitiys-, isyys- ja vanhempainvapaat. Voidaankin sanoa, että työnantajaa sitovat velvollisuudet ovat työntekijän tärkeimpiä oikeuksia. Laki asettaa reunaehdot näille työntekijälle kuuluville vähimmäisoikeuksille.

Työntekijän tärkeimpiin velvollisuuksiin voidaan puolestaan lukea lojaliteettivelvoite työnantajaansa kohtaan. Tällä tarkoitetaan muun muassa sitä, että työntekijän pitää välttää kilpailevaa toimintaa, pitää salassa liike- ja ammattisalaisuudet sekä ottaa kaikessa toiminnassaan huomioon työnantajansa etu, myös vapaa-ajallaan. Työntekijän on huolehdittava siitä, ettei työssä saadut tiedot ja muut salassa pidettävät asiat kantaudu ulkopuolisen tietoon. Velvollisuuksiin voidaan lukea myös työntekijän velvoite suorittaa työnsä huolellisesti, noudattaa sovittuja työaikoja sekä työnjohdon ohjeita. Työntekijän velvollisuutena on huolehtia, että edellä mainitut velvoitteet toteutuvat työnantajan edellyttämällä tavalla.

Tarvitsetko apua työelämän koukeroissa?

Työoikeuteen perehtyneet ammattilaisemme auttavat sinua ongelmatilanteissa.

Yksityisten sopimukset

Asioista sopiminen kannattaa aina. Sopimus voidaan tehdä suullisesti tai kirjallisesti, mutta tietyissä tilanteissa sopimus on pätevä vain kirjallisena ja tietyt muotovaatimukset täyttävänä. Meiltä saat lakiasiantuntijan apua ja opastusta, kun sinulla on sovittavana esimerkiksi asuntokauppa tai asunnon vuokraaminen, irtaimen esineen kauppa, työsuhde tai perheoikeuteen liittyvä tilanne. Selkeän sopimuksen laatiminen ennaltaehkäisee erimielisyyksiä.

Anna asiantuntijan auttaa

Ota yhteyttä ja selvitetään tilanteesi asiantuntijan avustuksella.

Yleistä tietoa riita-asioista

Riita-asiat

Yleisimmin riitatilanne syntyy erimielisyydestä velkaa, asuntokauppaa, kiinteistökauppaa, tavaran virhettä tai vuokra-asiaa koskien. Riita-asiassa ensisijaisena tavoitteena on riidan sovittelu. Tällöin olemme apunasi ja autamme erimielisyyden sovinnollisessa ratkaisemisessa. Etenkin varallisuusarvoltaan vähäisessä kiistassa on syytä pyrkiä sovintoon ja välttää asian viemistä käräjäoikeuteen asti, koska oikeudenkäyntikulut saattavat kasvaa hyvinkin suuriksi. Riita-asioissa juristin ammattitaito ja rauhanomainen tapa toimia korostuvat – ja vaikuttavat aina lopputulokseen.

Joskus riita-asioiden sopiminen ei kuitenkaan ole mahdollista tai edes kannattavaa. Riita-asian ilmetessä kannattaa ottaa yhteys juristiimme ensi tilassa, jotta tilanne tulee arvioiduksi mahdollisimman oikein. Oikean toimintatavan valinta vähentää yleensä kustannuksia. Tarvittaessa avustamme myös oikeudenkäynnissä.

Riita-asian sovittelu

Lue lisää riidan sovittelusta yksityisesti tai tuomioistuimessa infosivuiltamme.

Asunto-osakkeen kauppa

Asuntokauppa asunto-osakeyhtiössä, mitä olen ostamassa?

Kiinteistökaupasta poiketen asuntokaupassa vaihdannan kohteena on arvopaperi, ei fyysinen kiinteistö, joka tyypillisesti oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaa huoneistoa. Itse maapohjan ja rakennukset omistaa puolestaan asunto-osakeyhtiö, jonka osakkeenomistajat yhdessä käyttävät kiinteistöä koskevaa päätösvaltaa omistamansa yhtiön kautta. Tällaista yhtiömuotoista omistamista kutsutaan usein välilliseksi tai epäsuoraksi omistamiseksi.

Mikä on asemani osakkeenomistajana?

Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys määrittelevät asunto-osakeyhtiön ja osakkeiden omistajien vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Laki antaa asunto-osakeyhtiön toiminnalle perustan, josta yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä voidaan tietyissä tilanteissa poiketa. Yhtiöjärjestyksessä myös määritellään esimerkiksi vastikkeiden maksuperusteet ja asunto-osakeyhtiölaista poikkeava kunnossapitovastuu osakkeen omistajan ja asunto-osakeyhtiön välillä.

Uuden ja käytetyn asunnon kaupan erot

Asuntokauppalaki puolestaan säätelee tarkemmin asuntokauppaa itsessään. Laissa on erilliset määräykset niin uuden kuin käytetynkin asunnon vaihdantaan. Samoin asuntokauppalailla säädetään myös esimerkiksi asuntokaupan virheistä.

Uuden asunnon kauppa on kyseessä yleensä silloin, kun asunto myydään otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Uuden asunnon kauppaa koskevat määräykset on säädetty erityisesti kuluttajan suojaamiseksi, koska uuden asunnon myyjä on usein ammattimaisesti toimiva elinkeinonharjoittaja, esimerkiksi rakennusliike. Laissa onkin laaja kuluttajan suojaksi tarkoitettu turvajärjestelmä koskien esimerkiksi myyjältä vaadittavia rakennusajan ja rakentamisen jälkeisen ajan vakuuksia sekä takuuta.

Asuntokauppalain määräykset käytetyn asunnon myynnistä tulevat sovellettaviksi, jos asunto myydään käytettynä tai muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Usein käytetyn asunnon kohdalla sekä myyjänä että ostajana on kuluttaja-asemassa oleva yksityishenkilö.

Apua, tämä ei sujunutkaan ongelmitta, mitä nyt?

Aina asuntokauppa ei suju osapuolten välillä ongelmitta ja asuntokaupassa havaitaan jokin virhe. Saattaa olla, ettei myyjä ole esimerkiksi antanut asunnosta tietoja, jotka olisivat vaikuttaneet ostajan ostopäätökseen, jos tämä olisi saanut nämä tiedot käyttöönsä ennen kauppaa. Laissa on erilliset virhesäännökset koskien uutena ja käytettynä myytävää asuntoa. Uuden asunnon kohdalla kyseessä voi olla virhe esimerkiksi tilanteessa, jossa asunto ei täytä rakentamisaikaisia viranomaismääräyksiä tai rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti. Uuden asunnon kaupassa virheen voi aiheuttaa myös vaikkapa rakentamisessa käytetty materiaali, jos se ei ole kestävyydeltään tai ominaisuuksiltaan tavanomaista, hyvää laatua.

Jos epäilet virhettä kaupassa

Selvitä asiantuntijan avustuksella tilanne ja jatkotoimenpiteet.