Kategoria: Sopimus ja riita-asiat

Hyvä sopimusneuvottelu takaa onnistuneen rakennusurakan

Hyvän sopimuksen tekemisessä on tärkeää ja osapuolten edun mukaista varmistaa jo laatimishetkellä sen sisältö. Mitä harkitummin sopimuksia laadittaessa toimitaan, sitä varmemmin sopimuksen sisältö vastaa osapuolten yhteistä tarkoitusta. Jotta esimerkiksi urakan hintalappu ei sisältäisi lopuksi kovin suuria yllätyksiä, on sopimuksen laadintaan pysähdyttävä, usein rasitteena olevasta kiireestä huolimatta.

Urakoiden onnistumisessa laadukkaalla sopimusneuvottelulla on siis olennainen merkitys. Tavoitteena sopimusneuvotteluissa tulisi olla tasapainoinen sopimus kokonaisuutena. Yleensä urakoihin valitaan sopimuskumppaniksi ennalta tunnettuja yrityksiä, joiden toimintatapa on tiedossa. Ongelmia syntyy varsinkin uusien yrityskumppaneiden kanssa, joiden näkemys urakan sisällöstä eroaa omasta näkemyksestä. Tietoa ei myöskään ole sopimuskumppanin tavasta toimia riitatilanteissa. On kummankin osapuolen etu selvittää yhdessä tilanne ja toimintatapa jo etukäteen.

Mitähän sitä tuli sovittua?

Ongelmatilanteessa katsotaan ensimmäiseksi sopimusta ja sen sanamuotoa. Löytyykö käsillä olevasta asiasta kohta sopimuksesta? Usein joudutaan pohtimaan kuitenkin sopimukseen otettuja ehtoja. Ehto tai maininta asiasta voivat kyllä sisältyä sopimukseen, mutta sen sanamuoto on jäänyt epäselväksi.

Täytyy muistaa että, kun osapuolet ovat ottaneet sopimukseen jonkin määräyksen, heidän voidaan olettaa tarkoittaneen poiketa tahdonvaltaisten oikeusnormien mukaisesta oikeustilasta. Kaikesta on siis hyvä sopia, myös YSE 1998 -yleisten sopimusehtojen käyttämisestä asiassa.

Mikäli sopimuksessa ei ole sovittu velvoittavasta asiakirjajärjestyksestä, sovellataan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) järjestystä (13§). Sen mukaan YSE 1998 –sopimusehdot tulevat sovellettaviksi, kun tulkintaan ei löydetä ratkaisua itse urakkasopimuksesta tai urakkaneuvottelupöytäkirjoista. Usein urakkaneuvottelupöytäkirjoja ei ole. Valmisteluvaiheesta saattaa löytyä vain neuvottelijoiden omia muistiinpanoja.

Asian edetessä ainoa näyttö saattaa olla neuvotteluihin osallistuneiden henkilöiden muistikuvat. Riitatilanteessa tälläisissä tilanteissa saatetaan kuulla mukana olleita henkilöitä välimiesmenettelyssä tai oikeudessa. Tällöin joudutaan aina tulkitsemaan asiaa ja olosuhteita. On olemassa merkittävä riski siitä, että asiaa tulkitaan urakkakumppanin hyväksi. Täytyy muistaa, että sopimusvirheeseen vetoaja on velvollinen osoittamaan virheen olemassa olon. Tällöin täytyisi olla näyttöä siitä mitä katsotaan sovitun. Vasta tämän jälkeen ratkaisua etsitään YSE 1998 –yleisistä sopimusehdoista. Jos niistä ei löydy ratkaisua, kertovat edellä mainitut ehdot seuraavan lähteen, mistä ratkaisua voidaan etsiä.

Jos asiakirjoista ei löydy ratkaisua ongelmatilanteeseen, on pyrittävä löytämään osapuolten yhteinen tahto tai tarkoitus. Tällöin merkitystä voi olla muun muassa sopimuksen valmisteluun liittyvällä kirjallisella materiaalilla, osapuolten lausumista saatavilla tiedoilla ja heidän toiminnallaan sopimussuhteen eri vaiheissa. Lisäksi voidaan huomioida esimerkiksi alan kielenkäyttö-ja menettelytavoille. Huomioitavaa on, että epäselviä sopimusehtoja tulkitaan laatijansa vahingoksi.

Epäselvässä tilanteessa voidaan suosia tulkintaa, joka parhaiten vastaa alan yleistä käytäntöä. Mitä laajempi ja yhtenäisempi käytäntö, sitä vahvemmin voidaan puoltaa tulkintaa tällä perusteella. Kuitenkin tälläisten sopimusten tulkinnassa tahdonvaltaisen oikeuden oikeusnormeille ei tulisi antaa kovin paljoa painoarvoa sopimusmääräysten tulkinnassa, jos tulkintatilanteessa on käytettävissä materiaalia, joka osoittaa, että osapuolten yhteinen tahto on ollut määrätä asiasta sopimuksessa. Siten edelleen sopimuksen sisällöllä on aina merkitystä.

Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Virhe kiinteistökaupassa

Kiinteistökauppaa koskeva laki, maakaari, määrittelee niin ostajan kuin myyjänkin velvollisuudet ja oikeudet kiinteistökauppaa tehtäessä. Lain mukaan myyjän on ennen kauppaa kerrottava varsin laajasti kiinteistön laadusta ja muista kaupan kohdetta koskevista asioista. Vastavuoroisesti laki asettaa myös ostajalle laajan selonottovelvollisuuden kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista.

Niin ostajan kuin myyjänkin kannattaa turvautua asiantuntijan apuun mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ongelmatilanteiden välttämiseksi ja selvittämiseksi.

Kiinteistön virhe

Yleensä varsinkin omakotitalokiinteistössä suoritetaan ennen kauppaa kuntotarkastus. Tästä huolimatta ostaja voi myöhemmin olla sitä mieltä, ettei kaupan kohde vastaa sitä, mistä oli sovittu tai siinä on ilmennyt vikoja, joita ei ole lainkaan havaittu kuntotarkastuksessa. Virhe voi johtua myös myyjän antamasta väärästä tai harhaanjohtavasta tiedosta. Tällainen voi olla esimerkiksi virheellinen tieto rakenteista, pinta-alasta tai alueen kaavoituksesta.

Sen sijaan kiinteistön korkea ikä ja siitä johtuvat korjaustarpeet eivät kuulu myyjän virhevastuun piiriin, eikä niistä yleensä voi saada korvausta myyjältä. Nämä seikat on jo huomioitu kauppahinnassa. Ostaja ei voi olettaa, että esimerkiksi alkuperäistä 1960-luvun talon kattoa ei tarvitsisi uusia tai saman aikakauden pesuhuonetta päivittää vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia.

Kiinteistössä voi olla myös virhe, josta myyjä ei ole ollut lainkaan tietoinen kaupantekohetkellä. Tällöin puhutaan salaisesta virheestä. Myyjä voi joutua korvaamaan tällaisenkin virheen, vaikkei olisikaan tahallaan salannut mitään tietoa kiinteistöstä tai sen ominaisuuksista.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ennen kauppaa ostajan on huolellisesti tarkastettava kiinteistö ja tutustuttava myyjän kaupan kohteesta antamiin tietoihin. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita normaalissa kiinteistön tarkastuksessa tai josta ostajan voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Siten esimerkiksi normaalissa pintapuolisessa tarkastuksessa havaittavissa olevista puutteista ja virheistä on turha valittaa myyjälle. Toisaalta ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastustaan sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita, selvästi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalta ei voida edellyttää esimerkiksi rakenneavausten tekemistä, ellei kuntotutkimuksessa ole tullut esille siihen erityistä tarvetta.

Virheestä ilmoittaminen

Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siitä johtuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa myyjän virhevastuu kestää pääsäännön mukaan viisi vuotta kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Jos reklamointia ei suoriteta oikea-aikaisesti, ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen ja saada siitä korvausta myyjältä.

Virheen seuraukset

Kaupan purku tulee kyseeseen yleensä vain silloin, kun kiinteistössä on virhe, jonka korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattuna huomattavat. Yleisin virheen seuraus on hinnanalennus, jonka avulla kiinteistön kauppahinta asetetaan tasolle, joka vastaisi virheellisen kiinteistön kauppahintaa. Hinnanalennuksen suuruutta määriteltäessä huomioidaan myös korjauksella saavutettava mahdollinen kiinteistön arvonnousu ja tasonparannus. Hinnanalennus onkin vain harvoin suoraan korjauskustannusten määrää vastaava summa.

Älä päästä laskuja ulosottoon!

Jos laskuja ei maksa, ne voivat päätyä ulosottoon. Valtakunnanvoudinviraston mukaan tänä vuonna ulosottovelallisten määrä tulee olemaan todennäköisesti korkeampi kuin viime vuonna. Maksamattomasta laskusta lähetetään ensin maksumuistutukset. Vasta maksumuistutuksien jälkeen maksamattomat laskut siirtyvät perintätoimiston käsiteltäviksi, joka lähettää velalliselle maksuvaatimuksen. Kuluttajalla on lain mukaan oikeus keskeyttää vapaaehtoinen perintä, jotta perintäkulut eivät lisääntyisi. Tällöin perintätoimiston on jatkettava perintää käräjäoikeudessa.

Suoraan ulosottokelpoisia ovat vain osa laskuista, kuten verot. Ne velkoja voi viedä suoraan ulosottoon ilman, että käräjäoikeus tutkisi saatavien oikeudellisuuden. Velkojan tulee kuitenkin muiden kuin suoraan ulosottokelpoisien saatavien osalta hakea käräjäoikeudelta haastehakemuksella päätöstä siitä, että lasku on pätevä, ja että velallisen tulee maksaa se. Jos laskua ei tässäkään vaiheessa maksa, velkoja on oikeutettu viemään asian ulosottoon.

Laskun siirryttyä ulosottoon tavoitteena on edelleen, että velallinen maksaisi laskun vapaaehtoisesti. Jos näin ei tapahdu, suoritetaan ulosmittaus velallisen tuloista tai omaisuudesta. Ulosmittaus kohdistuu useimmiten palkka-, eläke- tai elinkeinotuloon. Yleisesti ottaen kaikki omaisuus- ja varallisuuslajit ovat ulosmittauskelpoisia. Tavanomaiseen koti-irtaimistoon ulosmittaus ei kuitenkaan kohdistu.

Sovittelumenettely riidanratkaisussa

Sovittelu on vakiinnuttanut asemaansa vaihtoehtoisena riidanratkaisukeinona muiden keinojen rinnalle. Sovittelun etuna perinteiseen tuomioistuinmenettelyyn on erityisesti sen edullisuus, yksinkertaisuus sekä joustavuus, mikä tekee siitä varteenotettavan vaihtoehdon silloin, kun riita on mahdollista sopia. Kehitys on ollut erittäin positiivista ja ihmiset osaavat yhä enemmän käyttää sovittelua asioiden ratkaisemisessa. Sovittelu on mahdollista käydä joko yksityisessä menettelyssä tai tuomioistuimessa tuomarin johdolla käytävänä tuomioistuinsovitteluna. Toimistostamme löytyy asiantuntijuutta niin sovittelumenettelyyn tuomioistuimessa tai sen ulkopuolella.

Tuomioistuinsovittelu

Tuomioistuinsovittelu on mahdollista järjestää yleisissä tuomioistuimissa sellaisissa riita- ja hakemusasioissa, jotka voitaisiin muutenkin käsitellä tuomioistuimessa. Se voidaan aloittaa hakemuksesta tai osapuolten pyynnöstä, jos asia on jo valmiiksi vireillä tuomioistuimessa. Molempien osapuolten suostumus on kuitenkin menettelyn edellytys. Tuomioistuinsovittelussa sovittelijana toimii tuomari, jonka tehtävänä on auttaa osapuolia löytämään molempia tyydyttävä ratkaisu.

Sovittelun on oltava tarkoituksenmukaista. Riidan täytyy siis olla sellainen, että se on mahdollista sovitella. Liian riitaiset asiat eivät sovi tuomioistuinsovitteluun. Lopullisen päätöksen sovittelun aloittamisesta tekee kuitenkin tuomioistuin. Tuomioistuinsovittelulla pyritään ratkaisemaan osapuolten välinen riita sovinnollisesti. Jos osapuolet niin haluavat, tuomari voi vahvistaa sovinnon, jolloin se on täytäntöönpanokelpoinen. Sovintomenettelyssä laadittu sopimus on sitova muutenkin, mutta se ei kuitenkaan ole täytäntöönpantavissa ilman sovinnon vahvistamista.

Asian hoitaminen alkaa niin kuin muukin riita-asian hoito sovittavalla tapaamisella toimistossamme. Asian käsittely tulee edullisemmaksi ja nopeammaksi, koska asian saattaminen sovitteluun on yksinkertaisempaa, eikä se vaadi yhtä monta työtuntia kuin, jos sama asia vietäisiin riita-asiana käsiteltäväksi tuomioistuimeen.

Yksityinen sovittelu

Sovittelu voidaan järjestää myös tuomioistuimen ulkopuolella yksityisessä menettelyssä. Tuomioistuimen ulkopuolista sovittelua ovat esimerkiksi Suomen Asianajajaliiton sovintomenettely, jossa sovittelijoina toimivat asianajajat, sekä muut tätä vastaavat sovintomenettelyt. Toimistomme asianajaja Maria Puputti on asianajajaliiton hyväksymä sovittelija.

Tuomioistuimen ulkopuolinen sovittelu pohjautuu sopimusvapauden periaatteelle. Osapuolet voivat itse valita sovittelijan, joka ei kuitenkaan voi antaa osapuolia sitovia määräyksiä, vaan toiminta on vapaaehtoista. Yksityisessä sovittelumenettelyssä voidaan käsitellä riita-asioita, joissa sovinto on sallittu. Tällaisia asioita ovat esimerkiksi kiinteistö- ja remonttiriidat. Suomen Asianajajaliiton sovintomenettelyssä osapuolet sitoutuvat noudattamaan sovintomenettelysääntöjä, mutta menettelyn kulkua ei ole kuitenkaan yksityiskohtaisesti säännelty.

Osapuolet voivat vahvistaa sovinnon tuomioistuimessa täytäntöönpanokelpoiseksi myös silloin, kun sopimus on tehty tuomioistuimen ulkopuolisessa sovittelussa. Asian käsittely tulee huomattavasti edullisemmaksi ja on nopeampaa kuin tuomioistuimessa. Lisäksi osapuolet lähtökohtaisesti maksavat kulut puoliksi, mikä alentaa osapuolten kustannuksia merkittävästi.

Asuntokauppoja harkitessa tietyt asiat kannattaa selvittää etukäteen asiantuntijan avustuksella.

Asuntokaupoissa on monta karikkoa, jotka on hyvä selvittää ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Aamulehden tuoreessa pääkirjoituksessa (10.2.2017) käsiteltiin asuntokauppoihin liittyviä riskejä sekä perusasioita, jotka jokaisen asunnonostajan tulisi selvittää erityisesti asunnon kunnossapitoon liittyen (http://www.aamulehti.fi/paakirjoitukset/jokaisen-on-syyta-ottaa-selvaa-asuntojen-kunnossapidon-perusasioista-24269148/).

Asuntokauppojen kannalta tärkeitä asiakirjoja ovat esimerkiksi isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys. Isännöitsijäntodistukseen kannattaa tutustua huolella, sillä siitä käyvät ilmi keskeiset tiedot tehdyistä ja tulevista korjauksista sekä rakennuksen kuntoon liittyvät selvitykset ja tarkastukset. Kunnossapitotarveselvitykseen on puolestaan kirjattu sellaiset viiden vuoden aikana tehtävät korjaukset, jotka vaikuttavat yhtiövastikkeeseen tai muihin kustannuksiin.

Lisäksi asunnonostajan kannattaa selvittää etukäteen, miten osakkeenomistajan ja taloyhtiön vastuut on jaettu taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ja onko vastuut jaettu normaalista poikkeavalla tavalla. Asunnonostajan kannattaa myös pitää mielessä, että taloyhtiön hallitus on paikka, jossa osakkeenomistaja pääsee valvomaan isännöitsijän ja taloyhtiön toimintaa.

Kuten Aamulehden pääkirjoituksessa todetaan, ei ole olemassa lakia, joka estäisi huonoa rakentamista. Lakitoimistostamme saat kuitenkin tarvittavaa asiantuntija-apua. Avustamme niin yksityisiä kuin yrityksiäkin sekä kaupantekovaiheessa että kiinteistö- ja asunto-osakekauppariidoissa.