Kategoria: Sopimus ja riita-asiat

Asuinhuoneiston vuokraus

Sivulla käymme vuokrausta läpi niin vuokralaisen kuin vuokranantajankin näkökulmasta

Vuokrasopimus sitoo sen osapuolia ja on voimassa joko määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana. Vuokrattaessa huonetta tai huoneistoa asumistarkoitukseen, tulee sovellettavaksi huoneenvuokralaki. Vuokrasopimuksen sitovuutta arvioidaan tehdyn vuokrasopimuksen ja muun mahdollisen todistelun sisällön perusteella.

Anna asiantuntijan auttaa!

Asiantuntijamme auttavat ja varmistavat, että etusi tulee huomioitua kaikissa asuinhuoneiston vuokraamiseen liittyvissä tilanteissa.

Vuokrasopimuksen tekeminen

Oikeudellisesti vuokrasopimuksessa on kyse varallisuusoikeudellisesta sopimuksesta. Suositeltavaa on tehdä sopimus aina kirjallisena, vaikka ilman konkreettisesta sopimustakin sovittu vuokraoikeus sitoo. Vuokrasuhteen muutokset kesken vuokrakauden on myös hyvä kirjata kirjallisena sopimukseen. Suullisesti sovitusta vuokrasopimuksesta on huomattava, että sen katsotaan syntyneen aina toistaiseksi voimassa olevana. Määräaikainen vuokrasuhde on tehtävä näin ollen aina kirjallisena.

Vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen vuokralaiselle siirtyy sopimuksen ehtojen mukaisesti vuokranantajalta asuinhuoneiston käyttö- ja hallintaoikeus. Käytäntönä pidetään vuokralaisen yksinoikeutta huoneistoon, eikä tällöin vuokranantajalla ole oikeutta sen käyttämiseen ilman erillistä sopimusta osapuolten välillä. Erityisestä perusteesta vuokranantajalla saattaa olla oikeus päästä huoneistoon myös ilman lupaa esimerkiksi huoneiston hoidon ja kunnon valvomista varten tai myyntitilanteessa oikeus näyttää huoneistoa ulkopuolisille.

Vuokran maksu ja määrä

Lain mukaan vuokra on maksettava viimeistään kuukauden toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, jos muuta ei vuokrasopimuksessa ole sovittu. Vuokranmaksukausi on lähtökohtaisesti kuukausi, mutta vuokra maksetaan aina osapuolten kesken sopimalta ajalta. Vuokrasopimuksessa voidaan sopia myös vuokran maksamisesta ennakkoon, mutta tällöin maksamiselle pitää olla erityinen syy, eikä ennakkoa voida maksaa enempää kuin kolmelta kuukaudelta etukäteen. Vuokran määrä perustuu sopimukseen ja sitoo sen osapuolia.

Vuokranantajalle saattaa tulla myöhemmin tarve kuitenkin korottaa vuokraa ja tavallista onkin, että vuokrasopimuksessa vuokra sidotaan kuluttajahinta- tai elinkustannusindeksin muutoksiin. Vuokran määrä ei saa kuitenkaan olla kohtuuton. Vuokravastikkeen ollessa joko kohtuuttoman korkea tai liian alhainen voi osapuolet saattaa arvioinnin tarvittaessa tuomioistuimen harkintaan.

Huoneiston jälleen- ja alivuokraus sekä väliaikainen luovuttaminen (esimerkkinä Airbnb:n vuokraus)

Jälleenvuokrauksella tarkoitetaan tilannetta, jossa vuokralainen vuokraa huoneiston edelleen yhdelle tai useammalle vuokralaiselleen. Huoneiston jälleenvuokraus on yleistynyt Airbnb:n kasvun myötä. Airbnb:llä tarkoitetaan lyhytaikaista vuokrausta, jolla koko huoneisto tai sen osa luovutetaan toisen käytettäväksi. Vuokralaisen jälleenvuokratessa huoneistoaan tarvitaan aina vuokranantajan lupa. Vuokranantajan näkökulmasta tämä lisää hänen velvollisuuksiaan, esimerkiksi ilmoittaa irtisanomisesta tai purkamisesta niin vuokralaiselle kuin jälleenvuokralaiselle.

Alivuokrauksella tarkoitetaan sitä, että vuokralainen luovuttaa vain osan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta eli vuokraa vastaan. Alkuperäinen vuokranantaja ei ole tämän vuokrasopimuksen osapuoli. Alivuokraus on jälleenvuokrauksesta poiketen mahdollista ilman vuokranantajan lupaa, mikäli siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Alivuokrausta ei voida siis pätevästi estää sopimalla siitä vuokrasopimuksessa. Alivuokrasuhteessa alkuperäinen vuokralainen toimii vuokranantajana alivuokralaiselleen ja on siten vastuussa huoneiston omistajalle alivuokralaisensa tekemisistä.

Vuokralaisella on mahdollisuus luovuttaa koko asuinhuoneisto toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla. Väliaikainen luovuttaminen on mahdollista tehdä enintään kahdeksi vuodeksi. Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen luovuttamista ilmoitettava asiasta vuokranantajalleen kirjallisesti. Vuokranantaja voi vastustaa luovutusta, mikäli sille on pätevä syy. Pätevänä syynä voidaan pitää esimerkiksi perusteltua syytä jo etukäteen olettaa, että luovutuksensaajan käyttäytyminen oikeuttaisi vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen. Jos asiasta syntyy riitaa, on vuokranantajalla mahdollisuus saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan.

Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen tai purkaminen

Vuokrasopimus päättyy tavallisesti vuokralaisen suorittamaan irtisanomiseen, joka ei vaadi mitään erityisiä perusteita. Lain mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi, joka lasketaan alkavaksi sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen suoritettiin, jos asiasta ei ole sovittu toisin. Vuokralaisen irtisanomisaikaa ei voida kuitenkaan sopimuksella pidentää.

Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen, joka on ollut voimassa vähintään vuoden, on irtisanomisaika lain mukaan vähintään kuusi kuukautta. Mikäli vuokrasuhde on kestänyt vähemmän, irtisanomisaika lyhenee kolmeen kuukauteen. Välitöntä irtisanomissuojaa saadakseen vuokralaisen on vielä vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista nostettava irtisanomisen tehottomaksi julistamista koskeva kanne tuomioistuimessa. Vuokranantajan irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi. Tämä on mahdollista, jos tuomioistuin harkitsee vuokralaisen olosuhteen huomioon ottaen irtisanomista pidettävän kohtuuttomana, eikä irtisanomiseen ole ollut hyväksyttävää syytä. Välillistä irtisanomissuojaa vuokralainen voi vaatia vielä kolmen vuoden kuluttua vuokrasuhteen päättymisestä. Tällöin tuomioistuimen harkintaan voi tulla se, onko vuokrasuhde päättynyt hyvän tavan vastaisena.

Vuokralaisella on oikeus myös purkaa vuokrasopimus päättyväksi välittömästi, jos vuokralaisen, hänen kanssaan samassa taloudessa asuvan tai palveluksessa olevalle aiheutuu terveydelle ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä. Vuokralaisella on lisäksi oikeus purkaa sopimus muun muassa silloin, jos huoneiston hallinnan luovutus viivästyy olennaisesti tai vuokranantaja laiminlyö olennaisen puutteen korjaamisen. Purkamisilmoitus on annettava vuokranantajalle kirjallisesti, siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vastaavasti vuokralaisen vuokrasopimus, jos vuokralainen rikkoo vuokrasopimusta. Mikäli vuokralaisen menettelyllä on ollut vain vähäinen merkitys, ei sopimusta voida purkaa. Vuokralaisen laiminlyödessä vuokranmaksun säädetyssä tai sovitussa ajassa tai luovuttaessa hallintaoikeutensa vuokranantajan tietämättä toiselle, sopimus voidaan vuokranantajan toimesta purkaa heti ilman varoitusta. Laki luettelee varoitusta vaativat purkamiseen oikeuttavat vuokralaisen menettelyt, jolloin vuokralaisella on vielä mahdollisuus oikaista käytöksensä. Mikäli näin käy, ei vuokranantajalla ole enää oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.

Varoitusta edellyttäviä purkamisperusteita ovat seuraavat:

  • huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin sopimusta tehtäessä on edellytetty;
  • vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
  • vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai
  • vuokralainen rikkoo huoneistossa, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Purkamisilmoitus on annettava vuokralaiselle kirjallisesti ja todistettavasti. Ilmoituksesta on käytävä ilmi purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta. Jos vuokralainen ei noudata purkamisilmoitusta, eikä luovuta asunnon hallintaa vuokranantajan ilmoittamana ajankohtana, vuokranantaja voi vaatia tuomioistuimelta sopimuksen purkamista ja vuokralaisen häätöä.

Työasiat

Useat meistä toimivat elämänsä aikana niin työntekijän eli palkansaajan kuin työnantajan eli palkanmaksajan rooleissa. Kaikkiin työpaikalla oleviin rooleihin ammattialasta riippumatta liittyy tiettyjä oikeuksia ja velvollisuuksia, joihin työoikeus antaa vastauksia. Keskeisin työoikeuden säännös on työsopimuslaki, joka säätelee muun muassa työsopimuksen laatimista ja työsuhteen keskeisiä ehtoja, kestoa sekä päättämistä. Työsopimuksessa ei voida sopia lain säännöksiä heikommista ehdoista. Laki antaa suojaa niin työntekijälle kuin työnantajallekin. Riita syntyy, kun on näkemysero esimerkiksi lain tai työsopimuksentulkinnasta tai työsuhteen päättämisen perusteista.

Työntekijän oikeudet ja velvollisuudet

Työntekijän yksi tärkeimmistä oikeuksista on oikeus työehtosopimuksen mukaiseen palkkaan ja muihin työehtoihin. Työntekijällä onkin lain mukaan oikeus aina vähintään tavanomaiseen ja kohtuulliseen palkkaan. Oikeus ammatilliseen järjestäytymiseen sekä terveelliseen ja turvalliseen työympäristöön ovat myös työntekijälle kuuluvia oikeuksia. Työntekijällä on oltava oikeus laissa säädettyihin perhevapaisiin ja oikeus saada työstään vapaaksi sairasvakuutuslain mukaiset äitiys-, isyys- ja vanhempainvapaat. Voidaankin sanoa, että työnantajaa sitovat velvollisuudet ovat työntekijän tärkeimpiä oikeuksia. Laki asettaa reunaehdot näille työntekijälle kuuluville vähimmäisoikeuksille.

Työntekijän tärkeimpiin velvollisuuksiin voidaan puolestaan lukea lojaliteettivelvoite työnantajaansa kohtaan. Tällä tarkoitetaan muun muassa sitä, että työntekijän pitää välttää kilpailevaa toimintaa, pitää salassa liike- ja ammattisalaisuudet sekä ottaa kaikessa toiminnassaan huomioon työnantajansa etu, myös vapaa-ajallaan. Työntekijän on huolehdittava siitä, ettei työssä saadut tiedot ja muut salassa pidettävät asiat kantaudu ulkopuolisen tietoon. Velvollisuuksiin voidaan lukea myös työntekijän velvoite suorittaa työnsä huolellisesti, noudattaa sovittuja työaikoja sekä työnjohdon ohjeita. Työntekijän velvollisuutena on huolehtia, että edellä mainitut velvoitteet toteutuvat työnantajan edellyttämällä tavalla.

Tarvitsetko apua työelämän koukeroissa?

Työoikeuteen perehtyneet ammattilaisemme auttavat sinua ongelmatilanteissa.

Yksityisten sopimukset

Asioista sopiminen kannattaa aina. Sopimus voidaan tehdä suullisesti tai kirjallisesti, mutta tietyissä tilanteissa sopimus on pätevä vain kirjallisena ja tietyt muotovaatimukset täyttävänä. Meiltä saat lakiasiantuntijan apua ja opastusta, kun sinulla on sovittavana esimerkiksi asuntokauppa tai asunnon vuokraaminen, irtaimen esineen kauppa, työsuhde tai perheoikeuteen liittyvä tilanne. Selkeän sopimuksen laatiminen ennaltaehkäisee erimielisyyksiä.

Anna asiantuntijan auttaa

Ota yhteyttä ja selvitetään tilanteesi asiantuntijan avustuksella.

Yleistä tietoa riita-asioista

Riita-asiat

Yleisimmin riitatilanne syntyy erimielisyydestä velkaa, asuntokauppaa, kiinteistökauppaa, tavaran virhettä tai vuokra-asiaa koskien. Riita-asiassa ensisijaisena tavoitteena on riidan sovittelu. Tällöin olemme apunasi ja autamme erimielisyyden sovinnollisessa ratkaisemisessa. Etenkin varallisuusarvoltaan vähäisessä kiistassa on syytä pyrkiä sovintoon ja välttää asian viemistä käräjäoikeuteen asti, koska oikeudenkäyntikulut saattavat kasvaa hyvinkin suuriksi. Riita-asioissa juristin ammattitaito ja rauhanomainen tapa toimia korostuvat – ja vaikuttavat aina lopputulokseen.

Joskus riita-asioiden sopiminen ei kuitenkaan ole mahdollista tai edes kannattavaa. Riita-asian ilmetessä kannattaa ottaa yhteys juristiimme ensi tilassa, jotta tilanne tulee arvioiduksi mahdollisimman oikein. Oikean toimintatavan valinta vähentää yleensä kustannuksia. Tarvittaessa avustamme myös oikeudenkäynnissä.

Riita-asian sovittelu

Lue lisää riidan sovittelusta yksityisesti tai tuomioistuimessa infosivuiltamme.

Asunto-osakkeen kauppa

Asuntokauppa asunto-osakeyhtiössä, mitä olen ostamassa?

Kiinteistökaupasta poiketen asuntokaupassa vaihdannan kohteena on arvopaperi, ei fyysinen kiinteistö, joka tyypillisesti oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaa huoneistoa. Itse maapohjan ja rakennukset omistaa puolestaan asunto-osakeyhtiö, jonka osakkeenomistajat yhdessä käyttävät kiinteistöä koskevaa päätösvaltaa omistamansa yhtiön kautta. Tällaista yhtiömuotoista omistamista kutsutaan usein välilliseksi tai epäsuoraksi omistamiseksi.

Mikä on asemani osakkeenomistajana?

Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys määrittelevät asunto-osakeyhtiön ja osakkeiden omistajien vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Laki antaa asunto-osakeyhtiön toiminnalle perustan, josta yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä voidaan tietyissä tilanteissa poiketa. Yhtiöjärjestyksessä myös määritellään esimerkiksi vastikkeiden maksuperusteet ja asunto-osakeyhtiölaista poikkeava kunnossapitovastuu osakkeen omistajan ja asunto-osakeyhtiön välillä.

Uuden ja käytetyn asunnon kaupan erot

Asuntokauppalaki puolestaan säätelee tarkemmin asuntokauppaa itsessään. Laissa on erilliset määräykset niin uuden kuin käytetynkin asunnon vaihdantaan. Samoin asuntokauppalailla säädetään myös esimerkiksi asuntokaupan virheistä.

Uuden asunnon kauppa on kyseessä yleensä silloin, kun asunto myydään otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Uuden asunnon kauppaa koskevat määräykset on säädetty erityisesti kuluttajan suojaamiseksi, koska uuden asunnon myyjä on usein ammattimaisesti toimiva elinkeinonharjoittaja, esimerkiksi rakennusliike. Laissa onkin laaja kuluttajan suojaksi tarkoitettu turvajärjestelmä koskien esimerkiksi myyjältä vaadittavia rakennusajan ja rakentamisen jälkeisen ajan vakuuksia sekä takuuta.

Asuntokauppalain määräykset käytetyn asunnon myynnistä tulevat sovellettaviksi, jos asunto myydään käytettynä tai muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Usein käytetyn asunnon kohdalla sekä myyjänä että ostajana on kuluttaja-asemassa oleva yksityishenkilö.

Apua, tämä ei sujunutkaan ongelmitta, mitä nyt?

Aina asuntokauppa ei suju osapuolten välillä ongelmitta ja asuntokaupassa havaitaan jokin virhe. Saattaa olla, ettei myyjä ole esimerkiksi antanut asunnosta tietoja, jotka olisivat vaikuttaneet ostajan ostopäätökseen, jos tämä olisi saanut nämä tiedot käyttöönsä ennen kauppaa. Laissa on erilliset virhesäännökset koskien uutena ja käytettynä myytävää asuntoa. Uuden asunnon kohdalla kyseessä voi olla virhe esimerkiksi tilanteessa, jossa asunto ei täytä rakentamisaikaisia viranomaismääräyksiä tai rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti. Uuden asunnon kaupassa virheen voi aiheuttaa myös vaikkapa rakentamisessa käytetty materiaali, jos se ei ole kestävyydeltään tai ominaisuuksiltaan tavanomaista, hyvää laatua.

Jos epäilet virhettä kaupassa

Selvitä asiantuntijan avustuksella tilanne ja jatkotoimenpiteet.

Kiinteistökauppa

Kiinteistöriidat

Kiinteistökauppaa koskeva laki, maakaari, määrittelee niin ostajan kuin myyjänkin velvollisuudet ja oikeudet kiinteistökauppaa tehtäessä. Lain mukaan myyjän on ennen kauppaa kerrottava varsin laajasti kiinteistön laadusta ja muista kaupan kohdetta koskevista asioista. Vastavuoroisesti laki asettaa myös ostajalle laajan selonottovelvollisuuden kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista. Niin ostajan kuin myyjänkin kannattaa turvautua asiantuntijan apuun mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ongelmatilanteiden välttämiseksi ja selvittämiseksi.

Anna asiantuntijan auttaa!

Ota asiantuntija avukseksi, ennen kuin ongelmat kasvavat ylitsepääsemättömiksi.

Kiinteistön virhe

Yleensä varsinkin omakotitalokiinteistössä suoritetaan ennen kauppaa kuntotarkastus. Tästä huolimatta ostaja voi myöhemmin olla sitä mieltä, ettei kaupan kohde vastaa sitä, mistä oli sovittu tai siinä on ilmennyt vikoja, joita ei ole lainkaan havaittu kuntotarkastuksessa. Virhe voi johtua myös myyjän antamasta väärästä tai harhaanjohtavasta tiedosta. Tällainen voi olla esimerkiksi virheellinen tieto rakenteista, pinta-alasta tai alueen kaavoituksesta. Sen sijaan kiinteistön korkea ikä ja siitä johtuvat korjaustarpeet eivät kuulu myyjän virhevastuun piiriin, eikä niistä yleensä voi saada korvausta myyjältä.

Nämä seikat on jo huomioitu kauppahinnassa. Ostaja ei voi olettaa, että esimerkiksi alkuperäistä 1960-luvun talon kattoa ei tarvitsisi uusia tai saman aikakauden pesuhuonetta päivittää vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia. Kiinteistössä voi olla myös virhe, josta myyjä ei ole ollut lainkaan tietoinen kaupantekohetkellä. Tällöin puhutaan salaisesta virheestä. Myyjä voi joutua korvaamaan tällaisenkin virheen, vaikkei olisikaan tahallaan salannut mitään tietoa kiinteistöstä tai sen ominaisuuksista.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ennen kauppaa ostajan on huolellisesti tarkastettava kiinteistö ja tutustuttava myyjän kaupan kohteesta antamiin tietoihin. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita normaalissa kiinteistön tarkastuksessa tai josta ostajan voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Siten esimerkiksi normaalissa pintapuolisessa tarkastuksessa havaittavissa olevista puutteista ja virheistä on turha valittaa myyjälle.

Toisaalta ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastustaan sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita, selvästi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalta ei voida edellyttää esimerkiksi rakenneavausten tekemistä, ellei kuntotutkimuksessa ole tullut esille siihen erityistä tarvetta.

Virheestä ilmoittaminen

Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siitä johtuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa myyjän virhevastuu kestää pääsäännön mukaan viisi vuotta kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Jos reklamointia ei suoriteta oikea-aikaisesti, ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen ja saada siitä korvausta myyjältä.

Virheen seuraukset

Kaupan purku tulee kyseeseen yleensä vain silloin, kun kiinteistössä on virhe, jonka korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattuna huomattavat. Yleisin virheen seuraus on hinnanalennus, jonka avulla kiinteistön kauppahinta asetetaan tasolle, joka vastaisi virheellisen kiinteistön kauppahintaa. Hinnanalennuksen suuruutta määriteltäessä huomioidaan myös korjauksella saavutettava mahdollinen kiinteistön arvonnousu ja tasonparannus. Hinnanalennus onkin vain harvoin suoraan korjauskustannusten määrää vastaava summa.

Hyvä sopimusneuvottelu takaa onnistuneen rakennusurakan

Hyvän sopimuksen tekemisessä on tärkeää ja osapuolten edun mukaista varmistaa jo laatimishetkellä sen sisältö. Mitä harkitummin sopimuksia laadittaessa toimitaan, sitä varmemmin sopimuksen sisältö vastaa osapuolten yhteistä tarkoitusta. Jotta esimerkiksi urakan hintalappu ei sisältäisi lopuksi kovin suuria yllätyksiä, on sopimuksen laadintaan pysähdyttävä, usein rasitteena olevasta kiireestä huolimatta.

Urakoiden onnistumisessa laadukkaalla sopimusneuvottelulla on siis olennainen merkitys. Tavoitteena sopimusneuvotteluissa tulisi olla tasapainoinen sopimus kokonaisuutena. Yleensä urakoihin valitaan sopimuskumppaniksi ennalta tunnettuja yrityksiä, joiden toimintatapa on tiedossa. Ongelmia syntyy varsinkin uusien yrityskumppaneiden kanssa, joiden näkemys urakan sisällöstä eroaa omasta näkemyksestä. Tietoa ei myöskään ole sopimuskumppanin tavasta toimia riitatilanteissa. On kummankin osapuolen etu selvittää yhdessä tilanne ja toimintatapa jo etukäteen.

Mitähän sitä tuli sovittua?

Ongelmatilanteessa katsotaan ensimmäiseksi sopimusta ja sen sanamuotoa. Löytyykö käsillä olevasta asiasta kohta sopimuksesta? Usein joudutaan pohtimaan kuitenkin sopimukseen otettuja ehtoja. Ehto tai maininta asiasta voivat kyllä sisältyä sopimukseen, mutta sen sanamuoto on jäänyt epäselväksi.

Täytyy muistaa että, kun osapuolet ovat ottaneet sopimukseen jonkin määräyksen, heidän voidaan olettaa tarkoittaneen poiketa tahdonvaltaisten oikeusnormien mukaisesta oikeustilasta. Kaikesta on siis hyvä sopia, myös YSE 1998 -yleisten sopimusehtojen käyttämisestä asiassa.

Mikäli sopimuksessa ei ole sovittu velvoittavasta asiakirjajärjestyksestä, sovellataan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) järjestystä (13§). Sen mukaan YSE 1998 –sopimusehdot tulevat sovellettaviksi, kun tulkintaan ei löydetä ratkaisua itse urakkasopimuksesta tai urakkaneuvottelupöytäkirjoista. Usein urakkaneuvottelupöytäkirjoja ei ole. Valmisteluvaiheesta saattaa löytyä vain neuvottelijoiden omia muistiinpanoja.

Asian edetessä ainoa näyttö saattaa olla neuvotteluihin osallistuneiden henkilöiden muistikuvat. Riitatilanteessa tälläisissä tilanteissa saatetaan kuulla mukana olleita henkilöitä välimiesmenettelyssä tai oikeudessa. Tällöin joudutaan aina tulkitsemaan asiaa ja olosuhteita. On olemassa merkittävä riski siitä, että asiaa tulkitaan urakkakumppanin hyväksi. Täytyy muistaa, että sopimusvirheeseen vetoaja on velvollinen osoittamaan virheen olemassa olon. Tällöin täytyisi olla näyttöä siitä mitä katsotaan sovitun. Vasta tämän jälkeen ratkaisua etsitään YSE 1998 –yleisistä sopimusehdoista. Jos niistä ei löydy ratkaisua, kertovat edellä mainitut ehdot seuraavan lähteen, mistä ratkaisua voidaan etsiä.

Jos asiakirjoista ei löydy ratkaisua ongelmatilanteeseen, on pyrittävä löytämään osapuolten yhteinen tahto tai tarkoitus. Tällöin merkitystä voi olla muun muassa sopimuksen valmisteluun liittyvällä kirjallisella materiaalilla, osapuolten lausumista saatavilla tiedoilla ja heidän toiminnallaan sopimussuhteen eri vaiheissa. Lisäksi voidaan huomioida esimerkiksi alan kielenkäyttö-ja menettelytavoille. Huomioitavaa on, että epäselviä sopimusehtoja tulkitaan laatijansa vahingoksi.

Epäselvässä tilanteessa voidaan suosia tulkintaa, joka parhaiten vastaa alan yleistä käytäntöä. Mitä laajempi ja yhtenäisempi käytäntö, sitä vahvemmin voidaan puoltaa tulkintaa tällä perusteella. Kuitenkin tälläisten sopimusten tulkinnassa tahdonvaltaisen oikeuden oikeusnormeille ei tulisi antaa kovin paljoa painoarvoa sopimusmääräysten tulkinnassa, jos tulkintatilanteessa on käytettävissä materiaalia, joka osoittaa, että osapuolten yhteinen tahto on ollut määrätä asiasta sopimuksessa. Siten edelleen sopimuksen sisällöllä on aina merkitystä.

Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Virhe kiinteistökaupassa

Kiinteistökauppaa koskeva laki, maakaari, määrittelee niin ostajan kuin myyjänkin velvollisuudet ja oikeudet kiinteistökauppaa tehtäessä. Lain mukaan myyjän on ennen kauppaa kerrottava varsin laajasti kiinteistön laadusta ja muista kaupan kohdetta koskevista asioista. Vastavuoroisesti laki asettaa myös ostajalle laajan selonottovelvollisuuden kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista.

Niin ostajan kuin myyjänkin kannattaa turvautua asiantuntijan apuun mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ongelmatilanteiden välttämiseksi ja selvittämiseksi.

Kiinteistön virhe

Yleensä varsinkin omakotitalokiinteistössä suoritetaan ennen kauppaa kuntotarkastus. Tästä huolimatta ostaja voi myöhemmin olla sitä mieltä, ettei kaupan kohde vastaa sitä, mistä oli sovittu tai siinä on ilmennyt vikoja, joita ei ole lainkaan havaittu kuntotarkastuksessa. Virhe voi johtua myös myyjän antamasta väärästä tai harhaanjohtavasta tiedosta. Tällainen voi olla esimerkiksi virheellinen tieto rakenteista, pinta-alasta tai alueen kaavoituksesta.

Sen sijaan kiinteistön korkea ikä ja siitä johtuvat korjaustarpeet eivät kuulu myyjän virhevastuun piiriin, eikä niistä yleensä voi saada korvausta myyjältä. Nämä seikat on jo huomioitu kauppahinnassa. Ostaja ei voi olettaa, että esimerkiksi alkuperäistä 1960-luvun talon kattoa ei tarvitsisi uusia tai saman aikakauden pesuhuonetta päivittää vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia.

Kiinteistössä voi olla myös virhe, josta myyjä ei ole ollut lainkaan tietoinen kaupantekohetkellä. Tällöin puhutaan salaisesta virheestä. Myyjä voi joutua korvaamaan tällaisenkin virheen, vaikkei olisikaan tahallaan salannut mitään tietoa kiinteistöstä tai sen ominaisuuksista.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ennen kauppaa ostajan on huolellisesti tarkastettava kiinteistö ja tutustuttava myyjän kaupan kohteesta antamiin tietoihin. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita normaalissa kiinteistön tarkastuksessa tai josta ostajan voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Siten esimerkiksi normaalissa pintapuolisessa tarkastuksessa havaittavissa olevista puutteista ja virheistä on turha valittaa myyjälle. Toisaalta ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastustaan sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita, selvästi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalta ei voida edellyttää esimerkiksi rakenneavausten tekemistä, ellei kuntotutkimuksessa ole tullut esille siihen erityistä tarvetta.

Virheestä ilmoittaminen

Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siitä johtuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa myyjän virhevastuu kestää pääsäännön mukaan viisi vuotta kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Jos reklamointia ei suoriteta oikea-aikaisesti, ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen ja saada siitä korvausta myyjältä.

Virheen seuraukset

Kaupan purku tulee kyseeseen yleensä vain silloin, kun kiinteistössä on virhe, jonka korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattuna huomattavat. Yleisin virheen seuraus on hinnanalennus, jonka avulla kiinteistön kauppahinta asetetaan tasolle, joka vastaisi virheellisen kiinteistön kauppahintaa. Hinnanalennuksen suuruutta määriteltäessä huomioidaan myös korjauksella saavutettava mahdollinen kiinteistön arvonnousu ja tasonparannus. Hinnanalennus onkin vain harvoin suoraan korjauskustannusten määrää vastaava summa.

Älä päästä laskuja ulosottoon!

Jos laskuja ei maksa, ne voivat päätyä ulosottoon. Valtakunnanvoudinviraston mukaan tänä vuonna ulosottovelallisten määrä tulee olemaan todennäköisesti korkeampi kuin viime vuonna. Maksamattomasta laskusta lähetetään ensin maksumuistutukset. Vasta maksumuistutuksien jälkeen maksamattomat laskut siirtyvät perintätoimiston käsiteltäviksi, joka lähettää velalliselle maksuvaatimuksen. Kuluttajalla on lain mukaan oikeus keskeyttää vapaaehtoinen perintä, jotta perintäkulut eivät lisääntyisi. Tällöin perintätoimiston on jatkettava perintää käräjäoikeudessa.

Suoraan ulosottokelpoisia ovat vain osa laskuista, kuten verot. Ne velkoja voi viedä suoraan ulosottoon ilman, että käräjäoikeus tutkisi saatavien oikeudellisuuden. Velkojan tulee kuitenkin muiden kuin suoraan ulosottokelpoisien saatavien osalta hakea käräjäoikeudelta haastehakemuksella päätöstä siitä, että lasku on pätevä, ja että velallisen tulee maksaa se. Jos laskua ei tässäkään vaiheessa maksa, velkoja on oikeutettu viemään asian ulosottoon.

Laskun siirryttyä ulosottoon tavoitteena on edelleen, että velallinen maksaisi laskun vapaaehtoisesti. Jos näin ei tapahdu, suoritetaan ulosmittaus velallisen tuloista tai omaisuudesta. Ulosmittaus kohdistuu useimmiten palkka-, eläke- tai elinkeinotuloon. Yleisesti ottaen kaikki omaisuus- ja varallisuuslajit ovat ulosmittauskelpoisia. Tavanomaiseen koti-irtaimistoon ulosmittaus ei kuitenkaan kohdistu.

Sovittelumenettely riidanratkaisussa

Sovittelu on vakiinnuttanut asemaansa vaihtoehtoisena riidanratkaisukeinona muiden keinojen rinnalle. Sovittelun etuna perinteiseen tuomioistuinmenettelyyn on erityisesti sen edullisuus, yksinkertaisuus sekä joustavuus, mikä tekee siitä varteenotettavan vaihtoehdon silloin, kun riita on mahdollista sopia. Kehitys on ollut erittäin positiivista ja ihmiset osaavat yhä enemmän käyttää sovittelua asioiden ratkaisemisessa. Sovittelu on mahdollista käydä joko yksityisessä menettelyssä tai tuomioistuimessa tuomarin johdolla käytävänä tuomioistuinsovitteluna. Toimistostamme löytyy asiantuntijuutta niin sovittelumenettelyyn tuomioistuimessa tai sen ulkopuolella.

Tuomioistuinsovittelu

Tuomioistuinsovittelu on mahdollista järjestää yleisissä tuomioistuimissa sellaisissa riita- ja hakemusasioissa, jotka voitaisiin muutenkin käsitellä tuomioistuimessa. Se voidaan aloittaa hakemuksesta tai osapuolten pyynnöstä, jos asia on jo valmiiksi vireillä tuomioistuimessa. Molempien osapuolten suostumus on kuitenkin menettelyn edellytys. Tuomioistuinsovittelussa sovittelijana toimii tuomari, jonka tehtävänä on auttaa osapuolia löytämään molempia tyydyttävä ratkaisu.

Sovittelun on oltava tarkoituksenmukaista. Riidan täytyy siis olla sellainen, että se on mahdollista sovitella. Liian riitaiset asiat eivät sovi tuomioistuinsovitteluun. Lopullisen päätöksen sovittelun aloittamisesta tekee kuitenkin tuomioistuin. Tuomioistuinsovittelulla pyritään ratkaisemaan osapuolten välinen riita sovinnollisesti. Jos osapuolet niin haluavat, tuomari voi vahvistaa sovinnon, jolloin se on täytäntöönpanokelpoinen. Sovintomenettelyssä laadittu sopimus on sitova muutenkin, mutta se ei kuitenkaan ole täytäntöönpantavissa ilman sovinnon vahvistamista.

Asian hoitaminen alkaa niin kuin muukin riita-asian hoito sovittavalla tapaamisella toimistossamme. Asian käsittely tulee edullisemmaksi ja nopeammaksi, koska asian saattaminen sovitteluun on yksinkertaisempaa, eikä se vaadi yhtä monta työtuntia kuin, jos sama asia vietäisiin riita-asiana käsiteltäväksi tuomioistuimeen.

Yksityinen sovittelu

Sovittelu voidaan järjestää myös tuomioistuimen ulkopuolella yksityisessä menettelyssä. Tuomioistuimen ulkopuolista sovittelua ovat esimerkiksi Suomen Asianajajaliiton sovintomenettely, jossa sovittelijoina toimivat asianajajat, sekä muut tätä vastaavat sovintomenettelyt. Toimistomme asianajaja Maria Puputti on asianajajaliiton hyväksymä sovittelija.

Tuomioistuimen ulkopuolinen sovittelu pohjautuu sopimusvapauden periaatteelle. Osapuolet voivat itse valita sovittelijan, joka ei kuitenkaan voi antaa osapuolia sitovia määräyksiä, vaan toiminta on vapaaehtoista. Yksityisessä sovittelumenettelyssä voidaan käsitellä riita-asioita, joissa sovinto on sallittu. Tällaisia asioita ovat esimerkiksi kiinteistö- ja remonttiriidat. Suomen Asianajajaliiton sovintomenettelyssä osapuolet sitoutuvat noudattamaan sovintomenettelysääntöjä, mutta menettelyn kulkua ei ole kuitenkaan yksityiskohtaisesti säännelty.

Osapuolet voivat vahvistaa sovinnon tuomioistuimessa täytäntöönpanokelpoiseksi myös silloin, kun sopimus on tehty tuomioistuimen ulkopuolisessa sovittelussa. Asian käsittely tulee huomattavasti edullisemmaksi ja on nopeampaa kuin tuomioistuimessa. Lisäksi osapuolet lähtökohtaisesti maksavat kulut puoliksi, mikä alentaa osapuolten kustannuksia merkittävästi.