Asuinhuoneiston vuokraus

Sivulla käymme vuokrausta läpi niin vuokralaisen kuin vuokranantajankin näkökulmasta

Vuokrasopimus sitoo sen osapuolia ja on voimassa joko määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana. Vuokrattaessa huonetta tai huoneistoa asumistarkoitukseen, tulee sovellettavaksi huoneenvuokralaki. Vuokrasopimuksen sitovuutta arvioidaan tehdyn vuokrasopimuksen ja muun mahdollisen todistelun sisällön perusteella.

Anna asiantuntijan auttaa!

Asiantuntijamme auttavat ja varmistavat, että etusi tulee huomioitua kaikissa asuinhuoneiston vuokraamiseen liittyvissä tilanteissa.

Vuokrasopimuksen tekeminen

Oikeudellisesti vuokrasopimuksessa on kyse varallisuusoikeudellisesta sopimuksesta. Suositeltavaa on tehdä sopimus aina kirjallisena, vaikka ilman konkreettisesta sopimustakin sovittu vuokraoikeus sitoo. Vuokrasuhteen muutokset kesken vuokrakauden on myös hyvä kirjata kirjallisena sopimukseen. Suullisesti sovitusta vuokrasopimuksesta on huomattava, että sen katsotaan syntyneen aina toistaiseksi voimassa olevana. Määräaikainen vuokrasuhde on tehtävä näin ollen aina kirjallisena.

Vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen vuokralaiselle siirtyy sopimuksen ehtojen mukaisesti vuokranantajalta asuinhuoneiston käyttö- ja hallintaoikeus. Käytäntönä pidetään vuokralaisen yksinoikeutta huoneistoon, eikä tällöin vuokranantajalla ole oikeutta sen käyttämiseen ilman erillistä sopimusta osapuolten välillä. Erityisestä perusteesta vuokranantajalla saattaa olla oikeus päästä huoneistoon myös ilman lupaa esimerkiksi huoneiston hoidon ja kunnon valvomista varten tai myyntitilanteessa oikeus näyttää huoneistoa ulkopuolisille.

Vuokran maksu ja määrä

Lain mukaan vuokra on maksettava viimeistään kuukauden toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, jos muuta ei vuokrasopimuksessa ole sovittu. Vuokranmaksukausi on lähtökohtaisesti kuukausi, mutta vuokra maksetaan aina osapuolten kesken sopimalta ajalta. Vuokrasopimuksessa voidaan sopia myös vuokran maksamisesta ennakkoon, mutta tällöin maksamiselle pitää olla erityinen syy, eikä ennakkoa voida maksaa enempää kuin kolmelta kuukaudelta etukäteen. Vuokran määrä perustuu sopimukseen ja sitoo sen osapuolia.

Vuokranantajalle saattaa tulla myöhemmin tarve kuitenkin korottaa vuokraa ja tavallista onkin, että vuokrasopimuksessa vuokra sidotaan kuluttajahinta- tai elinkustannusindeksin muutoksiin. Vuokran määrä ei saa kuitenkaan olla kohtuuton. Vuokravastikkeen ollessa joko kohtuuttoman korkea tai liian alhainen voi osapuolet saattaa arvioinnin tarvittaessa tuomioistuimen harkintaan.

Huoneiston jälleen- ja alivuokraus sekä väliaikainen luovuttaminen (esimerkkinä Airbnb:n vuokraus)

Jälleenvuokrauksella tarkoitetaan tilannetta, jossa vuokralainen vuokraa huoneiston edelleen yhdelle tai useammalle vuokralaiselleen. Huoneiston jälleenvuokraus on yleistynyt Airbnb:n kasvun myötä. Airbnb:llä tarkoitetaan lyhytaikaista vuokrausta, jolla koko huoneisto tai sen osa luovutetaan toisen käytettäväksi. Vuokralaisen jälleenvuokratessa huoneistoaan tarvitaan aina vuokranantajan lupa. Vuokranantajan näkökulmasta tämä lisää hänen velvollisuuksiaan, esimerkiksi ilmoittaa irtisanomisesta tai purkamisesta niin vuokralaiselle kuin jälleenvuokralaiselle.

Alivuokrauksella tarkoitetaan sitä, että vuokralainen luovuttaa vain osan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta eli vuokraa vastaan. Alkuperäinen vuokranantaja ei ole tämän vuokrasopimuksen osapuoli. Alivuokraus on jälleenvuokrauksesta poiketen mahdollista ilman vuokranantajan lupaa, mikäli siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Alivuokrausta ei voida siis pätevästi estää sopimalla siitä vuokrasopimuksessa. Alivuokrasuhteessa alkuperäinen vuokralainen toimii vuokranantajana alivuokralaiselleen ja on siten vastuussa huoneiston omistajalle alivuokralaisensa tekemisistä.

Vuokralaisella on mahdollisuus luovuttaa koko asuinhuoneisto toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla. Väliaikainen luovuttaminen on mahdollista tehdä enintään kahdeksi vuodeksi. Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen luovuttamista ilmoitettava asiasta vuokranantajalleen kirjallisesti. Vuokranantaja voi vastustaa luovutusta, mikäli sille on pätevä syy. Pätevänä syynä voidaan pitää esimerkiksi perusteltua syytä jo etukäteen olettaa, että luovutuksensaajan käyttäytyminen oikeuttaisi vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen. Jos asiasta syntyy riitaa, on vuokranantajalla mahdollisuus saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan.

Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen tai purkaminen

Vuokrasopimus päättyy tavallisesti vuokralaisen suorittamaan irtisanomiseen, joka ei vaadi mitään erityisiä perusteita. Lain mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi, joka lasketaan alkavaksi sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen suoritettiin, jos asiasta ei ole sovittu toisin. Vuokralaisen irtisanomisaikaa ei voida kuitenkaan sopimuksella pidentää.

Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen, joka on ollut voimassa vähintään vuoden, on irtisanomisaika lain mukaan vähintään kuusi kuukautta. Mikäli vuokrasuhde on kestänyt vähemmän, irtisanomisaika lyhenee kolmeen kuukauteen. Välitöntä irtisanomissuojaa saadakseen vuokralaisen on vielä vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista nostettava irtisanomisen tehottomaksi julistamista koskeva kanne tuomioistuimessa. Vuokranantajan irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi. Tämä on mahdollista, jos tuomioistuin harkitsee vuokralaisen olosuhteen huomioon ottaen irtisanomista pidettävän kohtuuttomana, eikä irtisanomiseen ole ollut hyväksyttävää syytä. Välillistä irtisanomissuojaa vuokralainen voi vaatia vielä kolmen vuoden kuluttua vuokrasuhteen päättymisestä. Tällöin tuomioistuimen harkintaan voi tulla se, onko vuokrasuhde päättynyt hyvän tavan vastaisena.

Vuokralaisella on oikeus myös purkaa vuokrasopimus päättyväksi välittömästi, jos vuokralaisen, hänen kanssaan samassa taloudessa asuvan tai palveluksessa olevalle aiheutuu terveydelle ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä. Vuokralaisella on lisäksi oikeus purkaa sopimus muun muassa silloin, jos huoneiston hallinnan luovutus viivästyy olennaisesti tai vuokranantaja laiminlyö olennaisen puutteen korjaamisen. Purkamisilmoitus on annettava vuokranantajalle kirjallisesti, siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vastaavasti vuokralaisen vuokrasopimus, jos vuokralainen rikkoo vuokrasopimusta. Mikäli vuokralaisen menettelyllä on ollut vain vähäinen merkitys, ei sopimusta voida purkaa. Vuokralaisen laiminlyödessä vuokranmaksun säädetyssä tai sovitussa ajassa tai luovuttaessa hallintaoikeutensa vuokranantajan tietämättä toiselle, sopimus voidaan vuokranantajan toimesta purkaa heti ilman varoitusta. Laki luettelee varoitusta vaativat purkamiseen oikeuttavat vuokralaisen menettelyt, jolloin vuokralaisella on vielä mahdollisuus oikaista käytöksensä. Mikäli näin käy, ei vuokranantajalla ole enää oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.

Varoitusta edellyttäviä purkamisperusteita ovat seuraavat:

  • huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin sopimusta tehtäessä on edellytetty;
  • vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
  • vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai
  • vuokralainen rikkoo huoneistossa, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Purkamisilmoitus on annettava vuokralaiselle kirjallisesti ja todistettavasti. Ilmoituksesta on käytävä ilmi purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta. Jos vuokralainen ei noudata purkamisilmoitusta, eikä luovuta asunnon hallintaa vuokranantajan ilmoittamana ajankohtana, vuokranantaja voi vaatia tuomioistuimelta sopimuksen purkamista ja vuokralaisen häätöä.