Avainsana: kiinteistön virhe

KÄYTETYN ASUNNON KAUPPA – MISTÄ VIRHEESTÄ VOI SAADA KORVAUSTA

Virheitä on monenlaisia

Asuntokauppalain käytetyn asunnon kauppaa koskevan luvun yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa katsotaan olevan virhe ensinnäkin silloin, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Tämä ilmenee useimmiten siten, että asunto ei vastaa kauppakirjassa sovittua. Toisekseen laki velvoittaa myyjän oma-aloitteisesti antamaan tiedot sellaisista sekoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan, toisin sanoen kauppahintaan tai muutoin ostajan ostopäätökseen. Myyjä tai hänen edustajansa ei saa antaa asunnosta virheellisiä tietoja ja oikeat tiedot on annettava ennen kaupantekoa. Jos asunto ei vastaa annettuja tietoja ja niiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, asunnossa on virhe.

Asunnossa on virhe myös siinä tapauksessa, että myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Myyjän on muun muassa ilmoitettava ostajalle tiedossaan olevat merkittävät viat ja puutteet, joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. On kuitenkin huomattava, ettei ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi tullut huomata asunnon ennakkotarkastuksessa.

Kauppaan vaikuttanut harhaanjohtava tieto tai tiedon antamatta jättäminen voi koskea myös asunnon ympäristöstä tai alueen palveluita taikka laiminlyöntiä antaa tieto niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta. Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaiset tiedot on velvollisuus antaa, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja.

Asunnossa on virhe myös silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää, kun otetaan huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Käytettyä asuntoa ostettaessa asunnon ikääntyminen ja luonnollinen kuluminen täytyy ottaa huomioon kauppaa tehtäessä. Käytetyn asunnon kaupassa ostajan tarkastusvelvollisuus asunnon kunnon ja muiden ominaisuuksien suhteen korostuu.

Virhe voi olla myös taloudellinen, jolloin myyjä on antanut ostajalle virheellistä, harhaanjohtavaa tai puutteellista tietoa kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Oikeudellisesta virheestä on kyse silloin, kun sivullinen omistaa kaupan kohteen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus, ellei ole sovittu, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin.

Salainen virhe asuntokaupassa ja sen korvaaminen

Piilevästä eli salaisesta virheestä on kyse silloin, kun kumpikaan kaupan osapuolista ei ole ollut siitä tietoinen eikä ole sitä voinut havaita. Salaista virhettä ei yleensä voi nähdä päällepäin. Salaisen virheen on oltava ostajan kannalta merkittävä, jotta myyjä olisi siitä vastuussa. Lähtökohtana voidaan pitää sitä, että virhe on niin merkittävä, ettei ostaja olisi kauppaa tehnyt, jos olisi siitä tiennyt. Merkittävyyden arvioiminen vaatii aina tapauskohtausta harkintaa. Oikeuskäytännön mukaan korjauskustannusten ylittäessä 4 % kauppahinnassa merkittävyyskynnyksen on yleensä katsottu täyttyvän. Prosenttimäärä ei kuitenkaan ole suoraviivainen – myös vähäisempiä virheitä on pidetty oikeuskäytännössä merkittävinä.

Käytetyn asunnon kaupassa riidat koskevat useimmiten asunnossa ollutta salaista virhettä kuten kosteusvauriota tai sisäilmaongelmaa. Mikäli esimerkiksi käytetyn asunnon kylpyhuone on uusittu juuri ennen myyntiä, ostaja harvemmin osaa epäillä sen kuntoa. Tosiasiassa jokin on kuitenkin voinut mennä remontointiprosessissa pieleen, minkä seurauksena kylpyhuoneeseen on muodostunut kosteusvaurio. Ostaja ei ole salaista virhettä voinut ennakkotarkastuksessa havaita. Tällöin myyjän korvausvelvollisuus riippuu salaisen virheen merkittävyydestä ostajan kannalta.

Arvioitaessa sitä, onko asunnossa salainen virhe, huomiota tulee kiinnittää useaan tekijään. Perimmäinen kysymys on se, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää. Tätä arvioidaan kaupan tekohetkellä vallinneiden olosuhteiden näkökulmasta. Erityistä merkitystä on asunnon iällä ja asunnossa mahdollisesti suoritetuilla peruskorjauksilla. Mitä uudemmasta asunnosta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ostaja voi perustellusti edellyttää. Jos kyseessä on iäkkäämpi asunto, ostajan on osattava varautua esimerkiksi kulumisesta johtuviin vikoihin ja korjaustarpeisiin, ellei asuntoa ole juuri kunnostettu. Lähtökohtaisesti ostajalla on oikeus edellyttää, että asunto vastaa kunnoltaan ja tasoltaan sitä, mikä on tavallista samalla alueella sijaitsevissa vastaavissa asunnoissa, jollei hänelle ole nimenomaisesti muuta ilmoitettu. Muun muassa näihin seikkoihin on kiinnitettävä huomiota arvioitaessa sitä, onko asunnossa salainen virhe.

On mahdollista, että ostaja havaitsee myöhemmin esimerkiksi kylpyhuoneessa kosteusvaurion, eikä tätä kuitenkaan katsota hinnanalennukseen oikeuttavaksi virheeksi. Näin on, jos ostajalle ei aiheudu vaurion korjaamisesta suoranaisia kustannuksia. Tämä perustuu siihen, että asunto-osakeyhtiöllä on lakiin perustuva yleinen kunnossapitovastuu. Jos asunnon sisäosat ovat vaurioituneet yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen vuoksi taikka vaurio johtuu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan viasta tai sen korjaamisesta, yhtiöllä on velvollisuus korjata osakkaan hallinnassa olevien tilojen sisäosat.

Käytetyn asunnon kaupassa riidat ovat valitettavasti suhteellisen yleisiä ja jokaiseen riitaan liittyy omat erityispiirteensä, jotka on ratkaistava tapauskohtaisesti. Oikeudelliseen asiantuntemukseen tukeutuminen jo riidan alkumetreillä on usein tarkoituksenmukaista, jotta turhat kustannukset voidaan välttää.

Ota yhteyttä ja anna meidän auttaa!

ASUNNON VIRHE

Asuntokaupassa vaihdannan kohteena on arvopaperi, joka tyypillisesti oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaa huoneistoa. Usein asuntokaupan molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä tehtyyn kauppaan. Aina näin ei kuitenkaan valitettavasti ole. Käytännössä ostajan kokema pettymys tai jopa tuntemus huijatuksi tulemisesta asuntokaupan yhteydessä aiheuttaa asuntokauppaa koskevan riita-asian. Näissä tilanteissa on hyvä turvautua lakimiehen apuun ja pyrkiä ensisijaisesti löytämään sovinnollinen ratkaisu osapuolten välillä.

Välillä käy niin, että kaupanteon jälkeen ostaja havaitsee asunnossa jonkin odottamattoman ongelman eli virheen. Laissa on erilliset virhesäännökset koskien uutena ja käytettynä myytävää asuntoa. Uuden asunnon kohdalla kyseessä voi olla virhe esimerkiksi silloin, kun asunto ei täytä asetettuja rakennusmääräyksiä eikä rakentamista ole toteutettu hyvän rakentamistavan mukaisesti. Asunnon tulisi vastata sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on uuden asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Käytettynä ostetussa asunnossa voi olla virhe esimerkiksi silloin, kun se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Kyseessä on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa tarkoituksella jättänyt antamatta ostajalle jonkin asuntoa koskevan oleellisen tiedon tai asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut. Näin etenkin silloin, kun nämä seikat ovat mahdollisesti vaikuttaneet ostopäätökseen. Asunnossa on myös virhe, jos asunto on ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on olettanut. Arvioinnissa luonnollisesti huomioidaan esimerkiksi asunnon hinta, ikä sekä kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset.

Asunnon ostajalle on asetettu myös tiettyjä velvollisuuksia, kuten ennakkotarkastusvelvollisuus ja reklamaatiovelvollisuuden oikea-aikainen täyttäminen. Ostajaa sitova ennakkotarkastusvelvollisuus tarkoittaa sitä, että ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kaupan tekoa. Tämä velvoittaa ostajaa, vaikka tarkastus jätettäisiin tekemättä. Ostajan kannalta keskeisiä asuntoa koskevia asiakirjoja ovat ainakin isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys, joihin on syytä tutustua ennen ostopäätöstä. Annettuihin tietoihin voi lähtökohtaisesti luottaa, sillä ostajalla ei ole velvollisuutta tarkistaa myyjän kohteesta antamien tietojen paikkansapitävyyttä ilman erityistä syytä.

Mikäli ostaja kaupanteon jälkeen havaitsee asuntokaupan kohteessa virheen, on hänen velvollisuutenaan tehdä myyjälle oikea-aikainen reklamaatio. Ellei ostaja ilmoita virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta tai siitä kun se olisi pitänyt havaita, menettää hän oikeutensa vedota virheeseen. Kohtuullisena aikana on oikeuskäytännössä pidetty useimmiten noin kolmen kuukauden reklamaatioaikaa, mutta yksittäistapauksen erityispiirteistä johtuen jopa kahdeksan kuukauden reklamaatioaika on katsottu kohtuulliseksi. Joka tapauksessa virheestä ilmoittaminen kannattaa tehdä mahdollisimman nopeasti virheen havaitsemisen jälkeen. Olennaista on, että reklamaatio sisältää tiedon virheestä ja vaatimuksista. Jos vaatimus on rahamääräinen, tulee vaadittavasta rahamäärästä esittää vähintään arvio. Kun asiaa aletaan selvittämään, vaatimuksia voidaan sitten täsmentää. On kuitenkin huomattava, että selvittelyn yhteydessä mahdollisesti ilmenevistä uusista virheistä on tehtävä vastaavasti reklamaatio.

Jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, ostajalla on reklamaatioilmoituksen laiminlyönnistä huolimatta oikeus vedota virheeseen. Oikeuskäytännössä myyjän käytös on katsottu kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi esimerkiksi tilanteessa, jossa myyjä oli vakuuttanut ostajalle asuntokaupan kohteesta asioita olematta niistä kuitenkaan varma. Vaikka myyjä ei ollut tietoisesti antanut virheellisiä tietoja ostajalle, katsottiin menettelyn olleen lain tarkoittamalla tavalla moitittavaksi.

Mikäli olet havainnut ostamassasi asunnossa virheen tai epäilet sellaista, ota meihin yhteyttä! Autamme selvittämään virheen laajuuden sekä avustamme reklamaation tekemisessä ja vaatimusten esittämisessä.

Ota yhteyttä ja anna meidän auttaa!

Mikä kiinteistöriitojen käsittelyssä yllättää? Juristimme kertoo vastauksen

Hoidamme usein kiinteistöriitoja ja olemme huomanneet, että tietyt asiat niiden käsittelyssä tulevat usein asiakkaille yllätyksenä. Tässä artikkelissa avataan muutamia usein asiakkaillemme yllättäviä kiinteistöriidan aspekteja.

Ensinnäkin kiinteistöriidat ovat usein monimutkaisia ja laajaa ymmärrystä vaativia kokonaisuuksia. Niiden käsittely vie aikaa niin asiaan perehtymisen kuin myös laadukkaiden kirjelmien kirjoittamisen vuoksi. Kiinteistöriidoissa vaaditaan usein monenlaista näyttöä mm. virheestä ja sen synnystä, joten materiaalia kerääntyy usein paljon. Lisäksi vastapuolelle tulee antaa riittävästi vastausaikaa sovinnon mahdollistamiseksi. Tämän vuoksi kiinteistöriitojen käsittely vie jonkin verran aikaa jo ennen tuomioistuinvaihetta. Myös tuomioistuimissa käsittelyajat ovat kohtuullisen pitkiä ja istuntoa voi hyvinkin joutua odottamaan yli puolen vuoden ajan. Onkin yleistä, että riita saadaan sovittua jo ennen sen käsittelyä oikeudessa ja tämä säästääkin asiakkaan aikaa ja rahaa.

Kiinteistöriidoissa on erityisen tärkeää, että virheistä on todisteellisesti ilmoitettu vastapuolelle niiden ilmaantuessa tai mahdollisimman pian niiden ilmaantumisen jälkeen. Esimerkiksi sähköposti virheistä ja korjaus- tai korvausvaatimus on hyvä alku. Jos näin ei ole tehty, autamme arvioimaan voiko asiassa vielä esittää vaatimuksia vastapuolta kohtaan.


Kiinteistöriidoissa, kuten yleensä kaikissa muissakin riita-asioissa, sovinto on usein nopein ja edullisin vaihtoehto. Sovintoon pääsemiseksi pitää kuitenkin käydä neuvotteluja vastapuolen kanssa ja onkin aivan yleistä, että alussa vastapuoli kiistää kaiken eikä ole valmis suostumaan vaatimuksiin. Hankkimalla näyttöä ja neuvottelemalla on kuitenkin mahdollista saada molempia tyydyttävä ratkaisu. Vastapuolen kieltäytymisestä ei siis kannata säikähtää tai ajatella, ettei olisi oikeutettu korvaukseen.


Asianajajamme ja juristimme osaavat arvioida, onko asiassasi mahdollisuuksia korvauksen saamiseksi ja milloin sovintoehdotukseen kannattaa suostua.

Ota yhteyttä ja anna meidän auttaa!

Kiinteistössä virhe – mitä teen?

Käytettyä kiinteistöä ostaessa aina ei saakaan sitä, mitä oli odottanut. Mitä tällöin tulee tehdä?

Kiinteistön virhe

Kiinteistössä on virhe ensinnäkin, jos se ei vastaa sovittua. Kauppakirja ja muut kaupan yhteydessä esitetyt dokumentit kertovat siitä, mitä ostajan on lupa odottaa. Myös kiinteistön iällä on merkitystä, sillä eri aikoihin rakennusmääräykset ovat olleet erilaisia, eikä remontoimattoman 1900-luvun taloin voikaan odottaa vastaavan uuden talon kuntoa. Ostajalla on myös velvollisuus huolellisesti tutustua kohteeseen eli virheenä ei voi vedota sellaiseen seikkaan, joka olisi ollut paljain silmin havaittavissa. Jos kohde olennaisesti eroaa siitä, mitä kaupan yhteydessä esitettyjen dokumenttien ja kuntotarkastuksen perusteella on kohtuullista odottaa, on siinä virhe. Joskus kohteessa voi olla myös piilevä virhe, millä tarkoitetaan, ettei virhettä voinut aiemmin havaita. Esimerkiksi remontin yhteydessä yllättäen löytyvä homevaurio voi olla tällainen piilevä virhe. Tällaisesta virheestä vastaa lähtökohtaisesti myyjä.

Mitä tehdä, kun havaitset virheen?

Ensimmäisenä kannattaa kirjata ylös asiat, jotka eivät täsmää ja olla suoraan yhteydessä kiinteistön myyjään. Tämä kannattaa tehdä kirjallisesti, jotta siitä jää mustaa valkoiselle eikä asiat ole muistin varassa. Neuvottelemalla asia voidaan saada jo tässä vaiheessa sovittua. Jos sovintoa ei synny, ole mahdollisimman pian yhteydessä asianajajaan, jotta hän voi auttaa sinua asian ratkaisemiseksi. Meillä on pitkä kokemus kiinteistöriitojen hoitamisesta ja autamme niissä mielellämme.

Ota yhteyttä ja anna meidän auttaa!

Kiinteistökauppa

Kiinteistöriidat

Kiinteistökauppaa koskeva laki, maakaari, määrittelee niin ostajan kuin myyjänkin velvollisuudet ja oikeudet kiinteistökauppaa tehtäessä. Lain mukaan myyjän on ennen kauppaa kerrottava varsin laajasti kiinteistön laadusta ja muista kaupan kohdetta koskevista asioista. Vastavuoroisesti laki asettaa myös ostajalle laajan selonottovelvollisuuden kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista. Niin ostajan kuin myyjänkin kannattaa turvautua asiantuntijan apuun mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ongelmatilanteiden välttämiseksi ja selvittämiseksi.

Anna asiantuntijan auttaa!

Ota asiantuntija avukseksi, ennen kuin ongelmat kasvavat ylitsepääsemättömiksi.

Kiinteistön virhe

Yleensä varsinkin omakotitalokiinteistössä suoritetaan ennen kauppaa kuntotarkastus. Tästä huolimatta ostaja voi myöhemmin olla sitä mieltä, ettei kaupan kohde vastaa sitä, mistä oli sovittu tai siinä on ilmennyt vikoja, joita ei ole lainkaan havaittu kuntotarkastuksessa. Virhe voi johtua myös myyjän antamasta väärästä tai harhaanjohtavasta tiedosta. Tällainen voi olla esimerkiksi virheellinen tieto rakenteista, pinta-alasta tai alueen kaavoituksesta. Sen sijaan kiinteistön korkea ikä ja siitä johtuvat korjaustarpeet eivät kuulu myyjän virhevastuun piiriin, eikä niistä yleensä voi saada korvausta myyjältä.

Nämä seikat on jo huomioitu kauppahinnassa. Ostaja ei voi olettaa, että esimerkiksi alkuperäistä 1960-luvun talon kattoa ei tarvitsisi uusia tai saman aikakauden pesuhuonetta päivittää vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia. Kiinteistössä voi olla myös virhe, josta myyjä ei ole ollut lainkaan tietoinen kaupantekohetkellä. Tällöin puhutaan salaisesta virheestä. Myyjä voi joutua korvaamaan tällaisenkin virheen, vaikkei olisikaan tahallaan salannut mitään tietoa kiinteistöstä tai sen ominaisuuksista.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ennen kauppaa ostajan on huolellisesti tarkastettava kiinteistö ja tutustuttava myyjän kaupan kohteesta antamiin tietoihin. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita normaalissa kiinteistön tarkastuksessa tai josta ostajan voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Siten esimerkiksi normaalissa pintapuolisessa tarkastuksessa havaittavissa olevista puutteista ja virheistä on turha valittaa myyjälle.

Toisaalta ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastustaan sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita, selvästi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalta ei voida edellyttää esimerkiksi rakenneavausten tekemistä, ellei kuntotutkimuksessa ole tullut esille siihen erityistä tarvetta.

Virheestä ilmoittaminen

Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siitä johtuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa myyjän virhevastuu kestää pääsäännön mukaan viisi vuotta kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Jos reklamointia ei suoriteta oikea-aikaisesti, ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen ja saada siitä korvausta myyjältä.

Virheen seuraukset

Kaupan purku tulee kyseeseen yleensä vain silloin, kun kiinteistössä on virhe, jonka korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattuna huomattavat. Yleisin virheen seuraus on hinnanalennus, jonka avulla kiinteistön kauppahinta asetetaan tasolle, joka vastaisi virheellisen kiinteistön kauppahintaa. Hinnanalennuksen suuruutta määriteltäessä huomioidaan myös korjauksella saavutettava mahdollinen kiinteistön arvonnousu ja tasonparannus. Hinnanalennus onkin vain harvoin suoraan korjauskustannusten määrää vastaava summa.