Avainsana: liikehuoneisto

Poikkeustilan vaikutus liikehuoneiston vuokraukseen

Liikehuoneiston vuokrausta säännellään laissa, jota sovelletaan, kun rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Lain mukaan on suositeltavaa, että esimerkiksi vuokran maksuehdosta sovitaan yksilöidysti muun muassa määrän, eräpäivien ja viivästyskoron osalta. Monista säännöksistä voidaan kuitenkin poiketa erillisellä sopimuksella.

Poikkeustilan vuoksi monien yritysten taloustilanne onkin kriittinen,

ja se vaikuttaa myös esimerkiksi liikehuoneistojen vuokraukseen. Laissa säädetäänkin, että vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää. Säännös ei kuitenkaan ole pakottava ja osapuolet ovatkin voineet vuokrasopimuksessa sopia, ettei oikeutta vuokran alentamiseen ole ollenkaan.

Myös ylivoimaiseen esteeseen (Force Majeure) on mahdollista vedota, oli siitä nimenomainen maininta sopimuksessa tai ei. Ylivoimaine este tarkoittaa sopimuksen osapuolista riippumatonta, odottamatonta ja poikkeuksellista tapahtumaa, joka estää sopimuksenmukaisten suoritusvelvoitteiden täyttymisen. Osapuolen on kuitenkin pystyttävä osoittamaan viruksen konkreettisesti aiheuttamat esteet sopimuksenmukaisen suorituksen tekemisessä. Esteen kohdannut osapuoli ei näin ollen olisi velvollinen korvaamaan vahinkoja ja myös sopimussakon suorittamisesta olisi mahdollisuus vapautua. Ylivoimaista estettä tulee kuitenkin aina arvioida tapauskohtaisesti.

Poikkeustilanne ei siis lähtökohtaisesti, liiketilan sulkemisenkaan vuoksi, tarkoita oikeutta pidättyä vuokranmaksusta. Osapuolet voivat kuitenkin ensisijaisesti neuvotella ja sopia yhdessä asiasta, minkä vuoksi asian tiimoilta olisikin erityisen tärkeää olla yhteydessä vuokranantajaan.


Lataa tästä Yrittäjän tietopaketti koronaviruksen vaikutuksista.


Lisätietoja:



Asianajotoimisto Annia Oy – Anna asiantuntijan auttaa

Liikehuoneiston vuokraus/vuokraaminen

Liikehuoneiston vuokrausta säätelee erityislaki. Tätä sovelletaan, kun vuokrakohdetta käytetään muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Sillä onko vuokranantaja yritys vai yksityinen henkilö ei sinänsä ole merkitystä, vaan on katsottava, mitä sopimuksessa on sovittu pääasiallisesta käytöstä. Ero asuinhuoneiston vuokraukseen ilmenee selkeinten siinä, että monista säännöksistä voidaan poiketa erillisellä sopimuksella.

Ota ammattilainen avuksesi

Kokeneet asiantuntijamme avustavat sopimusten laadinnassa ja erimielisyyksien sovittelussa. Ota yhteyttä!

Voimassaolo, irtisanominen ja purkaminen

Liikehuoneiston vuokrasopimus on mahdollista solmia määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana. Mikäli osapuolet eivät ole sopineet sopimuksen kestosta, eikä muusta laista johdu muuta, oletetaan sopimuksen olevan voimassa toistaiseksi.

Määräaikaista vuokrasopimusta ei lähtökohtaisesti voida irtisanoa. Vuokralainen sitoutuu siis maksamaan vuokraa koko sopimuskauden ajan olosuhteista riippumatta. Määräaikaisen sopimuksen päättymisestä ennenaikaisesti voidaan kuitenkin sopia osapuolten kesken. On huomattava, että määräaikainen sopimus on oltava kirjallinen tai muuten se tulkitaan toistaiseksi voimassa olevaksi.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päättyy yleensä irtisanomiseen tai purkamiseen. Irtisanomisajasta voidaan vapaasti sopia. Mikäli ajasta ei ole sovittu, noudatetaan lain säännöksiä: vuokranantajan kohdalla irtisanomisaika on kolme kuukautta ja vastaavasti vuokralaisen kohdalla yksi kuukausi. Irtisanomisaika alkaa lähtökohtaisesti kulua irtisanomispäivää seuraavan kuukauden alusta. Sopimuksessa osapuolet voivat sopia aina tapaukseen parhaiten sopivista erityisehdoista.

Vuokran määrä ja maksaminen

Suositeltavaa on, että maksuehdosta sovitaan yksilöidysti muun muassa määrän, eräpäivien ja viivästyskoron osalta. Tämä selkeyttää riitatilanteessa huomattavasti sen osoittamista, mitä asiasta tosiasiassa on osapuolten välillä sovittu.

Mikäli vuokraan halutaan sisällyttää arvonlisävero, on tästä syytä olla maininta sopimuksessa, sillä lähtökohtana on, ettei kiinteistön ja osakehuoneiston vuokraaminen ole arvonlisäverollista. Tilanne muuttuu, jos vuokranantaja on hakeutunut vuokraustoiminnastaan arvonlisäverovelvolliseksi ja vuokralainen harjoittaa huoneistossa liiketoimintaa.

Kunnossapitovastuu, vakuuttaminen ja vastuunrajoitukset

Osapuolten välillä voidaan sopia siitä, kuka vastaa huoneistoon kohdistuvista kuluista ja muun muassa huoltopalveluiden hankkimisesta. Jos tästä ei ole sovittu noudatetaan lain säännöksiä. Tällaiset vastuut katsotaan sisältyvän vuokran määrään.

Kohteen vakuuttamisesta on hyvä myös sopia etukäteen. Tyypillisesti vuokralainen sitoutuu ottamaan kohteeseen vastuuvakuutuksen, joka kattaa vähintään tietyn euromääräisen vahingon. Tämän lisäksi osapuolille voi syntyä toisiaan kohtaan muita velvoitteita, joten näistäkin on hyvä olla maininta sopimuksessa. Tavallista on, että kaikki välilliset vahingot rajoitetaan vastuun ulkopuolelle.

Vuokravakuus

Liikehuoneiston vuokrauksessa tavallista on sopia vuokravakuudesta mahdollisten vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen tai vuokranmaksun laiminlyönnin suojaksi. Vakuuden ei ole pakko olla rahasuoritus, mutta tällöin on hyvä pohtia tarkkaan, mikä on vakuuden tosiasiallinen arvo vuokranantajalle tai, että onko vakuuden arvo liian arvokas vuokralaisen kannalta.

Tavallisesti vuokravakuus talletetaan pankkitilille, joka pantataan vuokranantajalle. Vakuuden yhteydessä on hyvä sopia tarkoin niistä tilanteista, milloin vuokranantaja saa käyttää vakuuden hyväkseen.

Alivuokraus ja vuokraoikeuden siirto

Laki mahdollistaa vuokralaisen alivuokrauksen enintään puolesta liikehuoneistosta. Tavallisesti tätä oikeutta rajoitetaan sopimuksessa, mutta mahdollista on myös sopia asiasta toisinkin. Alivuokrasuhteessa alkuperäisestä vuokralaisesta tulee alivuokranantaja.  Alivuokrasuhteeseen ei sovelleta lain säännöksiä irtisanomissuojasta tai vahingonkorvauksesta, vaan nämä koskevat pääasiassa aina alkuperäistä vuokralaista.

Mikäli vuokralainen myy liiketoimintansa toiselle on tärkeää, että myös liiketila saadaan siirrettyä. Tätä tilannetta varten laissa on säädetty, että liikehuoneiston vuokralainen saa liikkeen luovutuksen yhteydessä siirtää liikkeen vuokraoikeuden toiselle ilman vuokranantajan lupaa, jollei toisin ole sovittu tai jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa.